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郑州,你的前路在哪里?

来源:真叫卢俊  时间:2018-10-22 11:10  字号选择:

之前我我们推送过郑州的一篇文章:《郑州,你到底会有什么下场》


实话说,收获了很多郑州和河南人民的感动,但也有很多质疑和迷茫,比如点赞最高的评论。


其实说到底就是:郑州,你的前路在哪里?


而曾经我还是个走南闯北讨生活的生意人,为此去过不少城市和地方。


很多城市尤其东部多年发展的先发优势,高楼林立的都市感自不必说。可郑州某处地方,却给了我不一样的震撼,某种意义上便能解答这个问题


01


坦白讲,郑东新区在国內强手如林的城市片区中,并不是让你一眼惊艳的那种。但是如果我们切换到卫星图这样的上帝视角来看,就会很有趣。


郑州,有北方城市基因中,天然横平竖直的格局。但聚焦东北区域时,会发现一片像甜甜圈一样神奇的组团,在城市肌理上显得格格不入。


这便是郑东新区,事实上,还曾被传言为中国最著名的鬼城之一,一房难卖。时至今日,却在郑州房价版图中有着统治级的高水位。


为何?这次回答也许要超出我们对地产的一般认知。


因为只有当你真正切入到这种神奇生长状态的背后,才能体会这个片区所隐藏的力量以及...运气。


这次我想先和大家分享两个不算长的故事,花开两朵,各表一枝。


02


众所周知,起步于2000年的郑东新区的目标,是成为河南版陆家嘴,所以第一个不算长的故事反而是从1991年的陆家嘴开始。


那年陆家嘴还是一张白纸,怎么画是个难题。为此我们搞了一次中,英,法,日,意,五家参与的国际竞标方案。


坦白讲,城市规划从来都是一项复杂的系统工程,五种方案各有优劣,不过这次业内公认的第一,是英国人的方案。


那么这个方案好在哪?


首先,城市高密度组合大环套中间中央公园小环的格局,加上外围的滨江公园,天然的花园城市。再配合周边六大复合型功能组团,这也许是风行的中央活动区(CAZ)概念第一次来到中国。


而且还有两个特别有意思的地方。


第一,组团之间的主要连接方式主要通过公共交通,换句话说,极大的弱化私家车通勤。


第二,环形排布方式,除了避免资源过度聚集。还能在科学的计算下,每栋建筑都能有自己江景,每一栋建筑都被公平的对待了。


当然那个时代的条件下,陆家嘴还是选择了一个和现在相差无几的方案。


功成名就的陆家嘴好比成功人士,繁华,魔幻,壮观的天际线,优点自然数不胜数。


03


但城市长成什么样,从来不是非黑既白。世界很公平,想要有曼哈顿式的壮丽宏伟,就注定要足够的代价交换,比如曼哈顿式大城市病。


这是先行者的荣誉与遗憾。也是每一个人在青春中都会经历的一次选择,这次轮到郑州了。


时间一晃10年而过,郑州东北区域一个老军用机场搬迁,也是郑州开始扩张节点,怎么办?


这次依然是国际招标,美,法,新,澳,中,日六方参与。


最后,一代大师中标,而且某种程度上,这次方案几乎改写了整个郑州的格局走向。


这位大师叫黑川纪章,日本建筑三杰之一,而解开郑东新区的密码都藏在大师一生的思考结晶中。


首先,当你看到郑东新区CBD区域时就,会神奇的发现,和陆家嘴英国人的方案颇有几分神似。其实也不奇怪,牛逼的思想通常都有共性,又和而不同。


应该说郑州的大环套小环其实更延展,而这种延展背后所代表的恰恰是黑川老爷子两大成就和理念,“新陈代谢”和“共生”。


前者简而言之,就是城市和建筑的关系不是静止的,而是像生物那样是个动态过程。


后者落位到城市,便是城市和建筑元素都可以互相产生意义又能整合为一种共生关系。


听起来很抽象,我自己的解释就是,对城市而言,前者要不断生长,后者在生长中要追求和谐。


而幸运的是,对于一个已经相当成型城市作品,不必叶公好龙,我们已经能去真切感受他。


04


所以我们进一步来认知下郑东新区,先是郑州新一代的宇宙中心CBD组团,郑东新区三个圈中最小的圈,是郑东新区青春开始的地方,也算新区精髓所在。


首先,环形线性排布,天然让建筑有足够的自由度去成长,而且资源能最大程度向外均匀延展。换句话说,有意识的去中性化,带来板块组团上的丰富和充满变化的生长。


但如果只是简单去中心化,那就想简单了。


在资源外扩延展中,中心反而更能具有更强的向心力,尤其河南会展中心,艺术中心等一系列公共服务设施,玉米楼千玺大厦宛如定海神针落地,丹尼斯等新一代商业的落位和如意湖生态组团,提供了人们足量的交流和休闲空间。


中央的复合功能活动区又反过来聚集人气,整个区域成长就会进入一种良性循环。


所以看懂郑东新区循环成长逻辑后,各种高能级资源开始介入,省委四套班子逐步东移,各种中原系和国字头银行的金融产业落位,以及各路优质学校。


早在这轮楼市前启动前15年,以CBD为代表的郑东新区,就能以均价1万5超越1万左右的老城区。


作为最早成熟的板块,享受了最早的红利。但却要面临新房稀缺,基本以二手存量房为主。


然而,26000每平的均价上在郑东新区并非顶峰,可这恰恰隐藏了郑东新区的更神奇的扩张段位。


05


同样是扩张,郑东新区偏偏很神奇不按北方最喜爱的传统轴线进行扩张。


CBD向南,高铁东站板块,有着郑州最大的流量入口—郑州东站,丰富的流量导入,


也能形成浓厚的商用氛围,以及良好的城市界面和公共配套。


但作为同样成型较早的片区,新房稀缺,二手房和商服主导市场,均价23000,郑东新区上车的性价比之选。


沿金水路向东,龙子湖板块,这里郑州新区又一次进入甜甜圈的节奏。以华北水利水电大学等15所高校,沿龙子湖环形排布,良好生态的辅佐,郑州新一代最具潜力大学城成型。


重要的是,大学城自身就可以带来配套完善的生态体系,所以均价23000,不输高铁板块,就是安置房略多。


从CBD聚能,高铁引流,大学城迁移,郑东新区每一个板块能级都在互相抬升,最终迎来了他最高潮的板块—北龙湖板块。


这个北边的圆环,在所有能级到位后,后发置人。最好的生态,金融岛崛起,占据最稀缺资源,高品质楼盘集中扎堆做邻居。均价38000轻易摘下郑州房价上的王冠,加冕新一代的第一富人区。


06


所以很多时候当我们去孤立看待某个亮点时,就像单个珍珠,虽然亮丽,却光芒有限。但如果找到一个足够分量的线把他们串联在一起,就是一件杰作。


所以当你回过头来看待这些看似独立板块组团,像极了游离的细胞生命体,放弃了有棱角的轴线,环形构架下道路自然铺陈。


一个伟大的城市骨架下,各组团被紧密互联,任何组团都可以为对方赋能,郑东新区的能级得以最大化。


各自去中心化之中,资源又被凝而不散的摊薄了,所以在开车通勤在这里,也许会迷路,却有着郑州少见得不拥堵的愉悦。而且每个组团的都充满生长和变化,也就是说生活这片区域中的人不但被平等的对待,还有着对未来的尊重。


但城市对人让你真正的尊重,一定是在细节中。


所谓“一天不挖,不是郑州”,但在郑东新区,未必是讽刺。


这里铺开了河南最早的地下综合管廊,什么意思,这种复杂地下工程,城市的毛细血管,在成为痛点前,已经被码的很规整了。


而新区最容易被忽略还有两处细节.:


其一,圈层中心的各湖泊以水系相连,整体50%的生态绿化,也就有了无处不在城市景观公园。而最大好处在于,城市有了足量的雨水容器,海绵城市是真实,而不是以口号形式在这里存在着。


其二,这样环形结构,避免了中心高峰隆起,而不是闭环,有相当多放射通道,也就是城市通风廊道,或者说热岛效应被优雅的化解了。


所以梳理下来,即便郑州能级还在发展中,郑东新区城市管理细节还略显粗糙。但是不妨碍前瞻性的城市骨架+细腻的毛细血管+城市肌理的新陈代谢合力下,城市中人与建筑都得以被平等的尊重,而这才是伟大城市作品的底色。


理解这点,就能明白:


为何大多数郑州人乃至河南人都想在这有套房,背后是市中心的迭代漂移。也就为什么中州大一街之隔,一个新区能有着对成熟老城区有着近万的均价水位差。


为何郑州这种本来能摊大饼平原城市,坚定向东。从白沙到郑汴一体化,甚至向南能支持航空城,城市格局真正的拉开了。


07


那么为什么是郑州?


因为我们印象中的郑州,外省招黑,省内不服。


作为一个被火车从郑县拉成郑州的城市,在近代省内快速崛起,确实容易落话柄。


但翻开河南的历史日记,你会发现这片多灾多难的土地,从洛阳坊市到汴梁风华,一座座伟大城市在岁月中沉默。


但这片土地如此的敦实厚重,以至于每个时代都要有个城市,不认命的站出来。


这次是郑州,是郑东新区,折射是河南人民的坚忍。


而为何开头说道这是幸运,这样势能下,还遇上一个看的够远又克制的顶层力量。


实际上,这样类似“乌托邦”规划,如果不是那届政府识货,如果不是后来政府坚定的做到,这样规划便会是一个故事了。


例如不少人抱怨郑东高楼极少,不是郑州能量不够,而一个大家都往上长的焦虑时代,顶层力量又一次抵制了诱惑,这样郑东新区天际线虽然称不上惊艳,无论从哪个角度都显得整齐,干净。


所以种种必然力量的协力,才能诞生郑东新区这样偶然性的作品。


所以郑州前程在哪里?


不需罗列太多数据,不谈各种米字规划图,而是当这样可以冠之以伟大的城市作品,一步步在委屈中矗立在中原大地上时,无论郑州这个城市,还是河南这片土地,砥砺前行中注定就有无限的未来。


2007年,一代大师黑川纪章逝世,郑东新区仍是雏形。


2010年,美国“商业内幕”媒体称,郑东新区为中国最大鬼城。


2015年底,郑东新区建成区面积突破115平方公里,常住人口47.05万人,入驻金融企业247家,入驻49家世界500强、69家上市企业,财政收入完成185亿元,税收收入完成165亿元。


2017年,河南GDP排名省域第五,郑州GDP今年预计破万亿。但是同年,省内具有辐射力大城市缺乏,依然有1255万河南人流失在外。


郑州,前路任重道远。


但最幸运的是,城运时有兴衰,而伟大的城市作品则永不落幕。

关键词:河南 郑州 城市 商业 
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