房地产是怎样融资的?融资渠道都有哪些?

　　房地产和其他领域的融资一样，也分为股权融资和债权融资。那么，房地产具体是怎样融资的?融资渠道都有哪些?下面融中财经网就带您一起来学习一下吧!

　　房地产是怎样融资的?

　　股权融资比较好理解，房地产出让项目公司的股权，给公司带来新的资金。有很多地产项目公司都是空壳，拿到地以后通过卖一部分股权支持开发，实际上可以理解为“一方出地，一方出钱”，项目建成后双方按照股权比例分享受益。公司上市也是股权融资的一种。前些年房地产领域的融资都以债权为主，股权融资较少，还以资金不足的小公司为主。这两年随着房地产调控的升级，期限较短的债权融资已经满足不了需要，股权融资大幅增加，人民币的房地产股权基金(Real Estate PE)也开始兴起。

　　房地产领域的债权融资花样则多的多，预付款、银行贷款、高利贷、公司债、信托……由于房地产的毛利率很高，拿到地的开发商有时宁愿忍受年化利率达到20%的高利贷，也不愿意出让股权，与别人分享利润，所以房地产企业的负债率都比较高。银行贷款和高利贷比较常见，也容易理解，公司债是上市企业的特权，稍微讲两句信托。我看到的数据是截止到2011年第三季度，中国信托总资产中投向房地产的大约有7000亿元，是很大的数字，在房地产的非银行融资渠道占据重要地位。各家信托公司的主要利润来源也是房地产信托。在2010年以后，银行的房地产开发贷款收紧，而发行信托产品融资比手续上比银行贷款更容易，年化利率普遍在9%-12%之间，也还可以接受。不过房地产信托产品也有收紧的趋势。

　　融资渠道都有哪些?

　　房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。其中，筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类，共12小类融资渠道;经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。

(1)境内间接融资：第一类是境内银行贷款，包括可以直接以项目名义贷款的房地产开发贷和并购贷，资金运用灵活的经营性物业贷款，中短期内补充流动资金的流动资金贷，以及政策性银行专项贷款，如棚改或旧改专项贷款、租赁房贷款等。第二类是非标债权融资，即金融机构以专项合约形式进行的债权性融资，主要包括委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组。

　 (2)境内直接融资：包括三类标准化证券融资。第一类是在境内股权市场进行的公开股权转让，主要包括IPO、增发、配股;第二类是发行境内信用债，包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具。第三类是发行境内资产支持证券，包括证监会主管的ABS和交易商协会主管的ABN，主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及物业费等四类底层资产。也包括三类非标准融资。第一类是股东直接对集团出资，包括大股东增资和引入战略投资者;第二类是对项目引入股权投资者，合作开发、风险利润共担，包括引入少数权益股东、小股操盘和合伙人制度;第三类是以个人借款、企业间拆借为形式的民间借贷。

　 (3)海外融资：第一类是以内保外贷、项目贷款为主的境外银行贷款;第二类是发行海外债券，包括优先票据、可转换债、可交换债，以美元债为主，也有部分欧元、港元和新加坡元海外债;第三类是海外股权市场上市和再融资;以及海外发行Reits、外资并购等其他海外融资方式。

(4)供应链融资：对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资。第一类是开具商业/银行承兑汇票，并给予贴息补偿;第二类是以应付工程款为主的各类应付款，工程款通常包括包干费补贴。

(5)销售回款融资：按照购房款资金来源区分，第一类是购房者自有资金;第二类是个人住房金融，包括商业银行个人住房贷款、公积金个人住房贷款，以及违规流入住房市场的消费贷。

　　综上所述，房地产是怎样融资的?融资渠道都有哪些?相信您已经知晓了吧!更多财经资讯请关注融中财经。融中财经网为您提供及时、便捷、专业的投融资信息。