网站首页 > 资讯

房地产基金专场:房地产市场下半场的投资转型

来源:融资中国  时间:2017-07-31 11:07  字号选择:

2017年7月26-27日,融资中国2017股权投资产业峰会在北京四季酒店盛大落幕,来自投资机构、产业资本、金融领域、上市公司、独角兽企业、政府相关领导,行业专家等汇聚一堂,一起回顾和总结了上半年市场的新变化,为2017年以至于未来几年的股权投资布局,提供了新的方向。

 

此次会议由融中集团、北京股权投资基金协会、上海股权投资协会、浙江省股权投资行业协会、浙江省创业投资协会、深圳市私募基金协会、北京创业投资创新服务联盟协办。

 

会议以”产融结合:开启股权投资新时代”为主题,对新时代、新机会、新布局进行了深入的探讨。中国证券投资基金业协会副会长张小艾、中科招商集团董事长、总裁单祥双、民生证券副总裁、研究院院长管清友等出席了会议,百余家知名公司、机构负责人与会。现场座无虚席,嘉宾发言精彩连连、掌声不断。

 

7月27日下午,以“房地产市场下半场的投资转型”为主题的房地产基金专场论坛进行,嘉富诚基金董事长郑锦桥主持了本场论坛,盛世神州蔡汝雄、中城投资陈延彬、乾立基金汤兆安、长富汇银地产李萌、易居资本张文钧、金茂资本周立烨出席了会议。

 

2017年开始房地产进入后半场,限购限贷。特色小镇的建设结合房地产基金又会迸发什么样的火花呢,境外地产、旅游地产、养老地产这些又是怎样的呢?与会嘉宾进行了讨论。

 

 

以下为论坛嘉宾精彩观点分享(未经本人审阅):

 

郑锦桥:

 

从最近几年的发展,尤其今年下半年我们看到房地产企业的春天又来了,信托基金和房地产基金又翻滚,迎来了新一轮获利的机会。今年上半年第一季度达到6000亿,第一季度的信托用于投向房地产规模是1.52万亿,这个数字也是巨大的。

 

当然房地产行业也受政策限制,众多的房地产企业在寻求存量的调整和改革,以及进行适当的海外布局方面创造了新的思路和想法。所以今天的一个多小时时间,由我们诸位房地产行业内的大佬,分享有关房地产市场下的一个投资转型,这里面包括大家的经验教训,同时也希望在座的投资人和朋友能够多一些互动,让我们下半场的分享更加精彩。

 

我是嘉富诚公司董事长,成立于2004年,目前资产管理规模50多亿,今年预计达到80—100亿。目前的主要产业在房地产投资基金、大健康产业投资基金和文化教育领域。涉足到国内和海外,主要是在澳大利亚的投资。所以说在地产方面我们有一些经验,但更多的是教训,特别是在2010年、2011年、2012年房地产投资热潮的时候。投资的个别项目出现延期支付和还款的情况,好在没有出现泰达的问题。从始终反转过来,到今天更加清晰地认识到房地产未来的发展方向,特别是嘉富诚基金深耕细作,取得了非常好的成绩。现在不仅仅是房地产的股权投资基金,还有我们的并购基金。所以希望跟大家有一些合作意向。

 

在座几位可以通过不同的方向进行一一的交流。下面请蔡总也把盛世神州和相关的问题做介绍。

 

 

蔡汝雄:

 

谢谢大家。我是盛世神州地产基金的副董事长蔡汝雄,盛世神州地产基金成立于2010年,2010年应该也算是地产基金的元年了,发展的元年,这个是业界的常规说法。到现在应该说经历了一个完整的周期,包括刚才郑总介绍到,这个周期当中可能各家公司都会面临到一些问题,是不是能够有效地解决呢?这个对各家机构来说可能都是一个考证。

 

从我们公司的角度来讲,我们本身2010年成立以后,在人民币这块,合作的对象像万科、恒大一些公司,也包括跟一些地方龙头成立了中小房地产企业,项目是这样一路发展过来的。在资金提供这一块,除了社会的投资人,长期跟我们基金发展一路走过来的人之外,类似于闪付这样的合作方,还有像保险基金,还有一些资产管理公司、信托公司都作为我们的合作方得到了发展。现在我们的发展策略相当于两轮驱动,所以我们在美元基金这一块,从2012年开始,也是一路发展过来的。而且从现在来看呢,是收获更大,刚好是一个机遇非常好的阶段,发展到现在应该说美元基金+人民币基金,目前管理的规模大概是300亿左右的规模。在此也欢迎和在座的各位能够加强交流,能够有合作的机会。谢谢大家!

 

 

陈延彬:

 

我是中城投资首席研究员陈延彬。了解房地产的人,或者在房地产投资领域有一定经验的人,都知道我们中城投资,中城投资在房地产基金也是业内成立最早的房地产基金之一。我们长期专注于房地产的全价值链和新兴产业链的投资,现在包括我们的商业不动产投资,包括也为未来的RIZE做一些储备和准备。另外来讲,我们在新线城市做的夹层基金,从开发商选择、区域选择、业态来讲,都是要有三好均好的产品。这一点我们在新三板的产业基金,也是在我们的产业链上有相应的一些投资。

 

今天我想跟大家分享几点,论坛的主题是针对房地产进入下半场的转型。我们公司也是转型年,结合去年、今年,甚至2015年都在思考行业转型的问题,房地产行业怎么转型?房地产基金行业会有什么样的转型?我重点谈几点:

 

首先来讲,我们进入房地产的下半场,下半场总体来讲是一个什么样的市场呢?我们认为,进入了下半场之后我们在逐步地进入存量化时代,这里面通过几个数字看。从1998年房改之后到2016年卖出137亿平方米的房子,截止到去年底我国城镇化住房达到36.6平方米,全国二手房交易去年达到40%,北京上海超过75%,也就是说超一线城市全面进入存量化时代了。主要的二线城市也在逐步进入二手房时代。

 

第二点,下半场有什么样的特征呢?我们认为一级土地开发、新房开发还有一些好日子,特别是3—5年还是有一个高位。但是更主要的是三级存量开发,四级市场租赁服务的空间巨大的,所以进入到存量房时代之后,租赁会崛起,我们现在也看到各地风生水起的一些政策。商用崛起,自用以外的他用的就是商用,在这个市场上,服务为王,运营为王。

 

第三点,行业在变化,房地产行业在变化。首先来讲是两个集中度的提升:一个是目前的或者未来长期需要聚焦的是以超大城市和特大城市都市圈的聚集效应;第二个集中是房子的集中度,上半年市场份额达到26%,未来可能会达到40%。但是行业逻辑也是在变化的,最近的热词就是“房住不炒”,房子用来住的不是用来炒的。在这个情况下房地产企业在转型,从住宅开发到综合开发,从单纯做住宅到现在转型做物业、拓展金融领域服务的。所以我们可以看到,从房地产企业转型做金融的,或者做资本的企业在诞生,也越来越多。但是未来呢,房地产目前的话,货币政策的一个周期,已经进入到一个紧平衡的周期,资金成本趋势是上升的,未来几年呢,特别是未来的两年,房地产行业它的一个债务的偿付高峰期会到来。

 

第四点,谈一谈股权投资市场,也就是说我们房地产基金这个行业,这个行业的空间还是很大的,其实我们之前对比过国外的以及国内的,从全球来看,房地产企业的市值TOP20里超过6成是以美国为主,只有以万科为主的这样的开发其它要么投资的,要么运营的,要么就是综合类的企业,未来的投资市场的空间巨大的。另外一方面,过去几年我们讲资产荒,在资产荒之下很多专业机构的优势没有凸现,专业能力被抹平。我们认为未来几年,随着金融工作会议逐步推进之后,在加杠杆、监管套利越来越小,未来专业优势会越来越显现,这也是我们努力打造的,中城投资是一直以投资能力为核心的企业。

 

第五点,最后一点也是结合房地产基金怎么转型?也我们现在在做的,也是我们认为行业应该怎么做转型。房地产基金从定位来说,要从过去的配置、项目融资要转型到主动投资、股权投资、组合基金、并购基金,从长期来投的话是要聚焦商业不动产的投资,方式的话可以是定制开发,也可以是旧改开发和长租的开发。区域来讲的话,我们认为还是要聚焦超一线城市和部分新兴县城市。业态是社区商业、办公楼、长租公寓为主,无论合作方式还是自建的要打造商管的能力。具体来说要以定制开发、整合并购、集成改造去实现空间价值的最大化。要以投资收益率为核心,去通过我们的经营深化、内容生产、服务升级去提升我们的资产增加值,通过未来的资产证券化实现投资大众化,这个来讲也是我们大力准备和储备的。但是作为中期来说,贯穿商业不动产主线之下还可以跟大的房企合作,行业集中度大幅度提升,所以这个情况下我们可以做并购基金、夹层基金的业务。这是我们的思考。

 

郑锦桥:

 

谢谢陈博士给我们这么多的建议,这也是他研究多年积累的经验。下面听听李萌总的说法。

 

 

李萌:

 

大家好,我是长富汇银地产基金的李萌,成立于2013年3月地产基金公司,我们成立之初主要的做的都是全国主要一二线城市和一些核心区委的一些住宅项目,像刚才陈博士说的我特别赞成的一点,现在进入房地产行业的下半场,下半场从行业发展的规律也好,从投资人的成长好,从行业发展的变化也好,迫使我们地产基金公司发生一些改变,如果我们不做出主动的变化,我们未来的发展就会受到限制。长富汇银原来的投资逻辑,我们关注的两个点:一个是区域,一个是交易对手。从区域来讲,我们原来看中的主要都是国内一二线城市,从交易对手来讲,我们更倾向于跟百强企业、十强企业合作,之前合作的对手包括万科、融创,现在在跟龙湖这样的企业合作,还有百强排在后50的企业,一些区域龙头,跟他们也有合作。我们的合作呢,在过往的项目中更多的是以债权投资的形式进行的。新的政策环境和行业发展的变化下,我们从去年开始做出了一个转变,就是我们要逐步把权益类的投资提升。我们权益类投资比例的提升,对我们提出了一个新的要求,一个是我们的管理能力,就像刚才陈博士说的,之前我是被动投资,现在我要做主动投资,那么主动投资对你的专业能力,对你的管理水平都提出了新的要求。那么在这点上呢,我们在国内的基金、地产基金领域还是做出了一些突破的。首先我们现在的投资逻辑,跟以前比较发生了一个什么变化?我们从过往的以债权为主的模式,只看开发商,只看项目的区位,到现在我们要选择项目的同时,我们要更加重视项目后期的运营、后期的管理,而不是像过往只关注项目从拿地到销售。因为进入存量时代之后,想让行业发展变化,我们不可能再去寻找太多的优质的开发类项目,这迫使我们的模式发生转变。在今年我们已经做出这样的探索,像今年在深圳、北京、上海包括在重庆、成都区位都在拓展写字楼、商业、综合体这样的项目,我们把这些项目拿来之后进行提升,通过我们的运营和物业升值为投资人带来价值。这是我们未来的发展方向。

 

另外,我还赞同陈博士说的一点,未来2—3年或者更长时间内,将迎来房地产行业并购和不良资产收购的高峰期,在这个阶段,我觉得在不良资产收购和并购这个领域呢,我们是有大量的投资机会的,而在这个方面,我们也需要提升我们的能力,这个专业能力跟我们平时去放债,去单纯地做一些借款那是完全不一样的,对我们识别项目、挖掘价值做物业提升的能力提出了更高的要求。在这一点,我们是走的比较靠前的。

 

在后面行业的发展过程中,我们希望能够在包括传统的这种房地产融资、开发融资、土地配资到后期的运营、物业增值这个领域,都跟广大的投资人展开全面的合作。我们也会把我们的触角逐步地从国内发展到境外,我们从去年已经开始研究海外的地产投资,包括澳洲、北美,我们都有相关的部门机构在研究,也接触了一些项目,包括黑石跟境外大的资产管理公司、基金公司也有对接。后面我们希望跟广大的投资人在这些领域都展开全面的合作,谢谢!

 

郑锦桥:

 

谢谢李萌。下一位是乾立基金的汤总,请汤总介绍一下房地产板块。

 

 

汤兆安:

 

各位来宾下午好,首先很荣幸今天坐在这里跟大家聊一聊房地产和房地产基金。郑总业介绍了乾立基金业务板块的一块,前面一个同事跟大家聊了一下乾立基金在教育板块这个领域的投资策略。我在这里再简单说两句乾立基金主要做什么的。乾立基金2014年成立,成立的时候专注做房地产基金的,做房地产基金我们投资策略分三大块:第一块房地产开发类的股债权投资,传统的房地产基金的投资策略;第二块就是刚才大家聊到的股权并购这一块,也就是房地产的PE,这个等一下我再结合讲房地产市场的,房地产下半场,包括房地产基金下半场怎么运作的时候聊一聊。第三块就是跟郑总做的有点类似的海外地产,我们在2015年下半年已经走出去,乾立基金2015年下半年布局海外地产,从澳洲、美国,尤其是北美这边,我们一直在布局。但是这个板块从去年下半年开始到现在资金管制,出海路径越来越严,这块在放缓,这也是我们今后要布局的一块,因为海外地产的收益对于投资人来说是比较好的一块。这是乾立基金房地产板块的“小三架马车”。这是乾立的投资策略。另外一块小的板块是股权,股权这边有教育、有影视,这个属于泛文化。乾立主要做这两大块的。

 

上来之前一直在听主持人介绍,房地产下半场进入了一个服务深化和经营深化的阶段,我在上来之前就在想,我们既然已经到了下半场,那么我们上半场是干什么呢?房地产市场上半场一个最基本的逻辑应该是买地,开发商就是买地卖房。下半场干吗呢?服务深化跟投资深化怎么理解呢?应该从今年特别明显,这个过程中房地产基金怎么配合来做房地产的下半场。首先我记得在今年5月份,在上海闵航区是商用地是拍的最贵的,当时还有一个要求,商业要求支持80%,办公要求支持50%,支持20年,这样的一个地块,还拍出了溢价率100多。第二,前两天上海的两块地,一块张江,一块嘉定的租赁住宅用地,两家国企拍了。第三,就是这两天传的租售同权。还有一个地是今年上海的一块地,住宅的用地性质,当时要求一块住宅出让用地,要求所有的出让百分之百支持。这个过程明显跟上半年买地、造房子出现了非常大的政策倾向,就要求你买下来这个地,你盖了房子以后你卖不了,你需要怎么去做呢,你需要去经营它,通过资产的升值,来达到资产收益最大化。接下来就来了一个问题,这些资产以后房地产开发商如何退出,或者说如何达到资产收益的最大化?这个就是我们讲的服务深化跟经营深化,房地产开发商需要不仅仅是在住宅领域卖房子就行了,它需要你在开发的过程中体现自己的经营管理能力。在这个过程中地产基金怎么做呢,地产基金上半场其实是债权市场,地产基金我们在2014年、2015年主要做的是债权模式,房地产类的股债权投资怎么跟企业配合呢,我们找一些好的交易对手,找百强,置信好的白名单,发债就行了,抵押放在这里。但下半场还能这么做吗,这是一个问号。

 

下半场怎么做呢?股权投资,房地产PE投资。房地产PE投资在这个过程中,按照我们现在的投资逻辑,我觉得可以从三块来做:第一个就是机会型,一些不良资产,尤其不动产的不良资产有很多是从银行出来的,或者有些房地产开发且已经初显了,如果通过主权并购介入,但是这一类的风险相对比较高,尤其股权并购过程中出现了财务风险比较大,另外一块就是需要一个专业的团队运营,房地产基金这个团队相对周期比较长,另外一块就是增值型,增值型怎么做呢,一二线城市从增量型市场到了存量型市场,没有地可以盖房子,大量存在的就是商办物业。商办物业是不是没有价值?不是,首先第一类,商办物业有一些租金,出租类30—40%,管理能力比较低,这也是投资基金布局的运营并购,通过我们的管理团队提升租金收益,通过一些改造提升租金收益,通过专业运营团队提高租金收益,打造资产收益。这也是今后房地产基金发展的趋势跟重点布局的领域,尤其是今年上海的写字楼市场包括商办楼市场的交易越来越多,基本上大家的投资思路一样的。

 

另外就是核心型,成熟的写字楼市场,这块是保值增值比较好的趋向,投资这一类的物业,能够保证我们投资人的资产保值,风险相对比较低。但是这些物业提供的空间相对有限。这是房地产基金配合房地产市场下半年该做的一点点心得。

 

 

张文钧:

 

巨派和易居资本是一家,是2010年成立的三方的财富管理公司,现在已经7年了,它在2014、2015年的时候迎来了发展,易居中国作为大股东介入了,同时在2015年纳斯达克上市,把我们的销售业绩大幅度提升。所以我介绍一下我们易居,易居中国这个就跟房地产有关联了,因为巨派本身跟房地产没有关联的,就是一家三方管理公司。易居中国是目前我们最大的一家房地产服务商,说白了就是卖房子的。卖房子我们全国卖的最多的,总量加起来。同时我们下面还有一个克瑞,为开发商提供数据提供信息的一个数据提供商,这也是国内最大的。最简单的例子,我们现在排名前50,就是我们跟中国房协一起办的。因为我们进入了巨派,使巨派现在成为一家最懂房地产的一家三方财富管理公司,这样的定位,因为毕竟我们耕耘了很多年在这方面。另外我们的业绩,去年大概一共有600多个亿,今年争取达到目标,1200亿,这是我们的目标,应该是迈入了第一梯队,三方财富管理公司的第一梯队。

 

再谈房地产,其实我们这些都是从房地产开发商这里过来的,之前都是做房地产的。我们原来都是以债为主,因为确实我们有很多的资源,因为我们卖房子,我们开发商有很多的资源。接下来跟很多大咖谈到了房地产的下半场,现在的政策确实有很大的不确定,我这里他们都谈了很多了,我就简单的聊两句就差不多了。

 

第一不确定新因素很多,确实很多,其实接下来怎么办?没人说的清楚,真的没人说清楚,但是还得干。但我觉得两条基本上是确定的:第一条我们的基本国策还没有变,什么国策呢,土地制度还没有变,这些东西还没变,所以决定了你要发生太大的变化,我觉得这个不太可能。第二条基本确定,这个肯定是政策肯定会对一些资金、限购、限贷,所有的限上去以后,对一些小的开发商,或者说抵抗能力弱的那确实是具有一定的影响的,影响确实比较大的。当然事物两个方面,反过来讲对于一些大的来讲,它可能就是机遇了。所以也就是说并购大吃小,快吃慢,在下半场是基本确定的。所以我们接下来也会跟大家一样,做一些并购基金,做一些夹层基金,做一些股权基金,传入到下半场的运作当中来。

 

同时我们可能还想,这个只是国内市场,但是我们还有广阔的国际市场,如果局限于国内市场的话,我们北上广,然后二线城市,三线城市,其实你把视角拉开的话,因为我们毕竟是服务于很多这种高净值客户,巨派两千个销售员就是为高净值客户提供服务。对他们来讲不仅是国内,全世界都是可以的,我们中国人有一个特点,真的是喜欢买房,这个买房对房子的爱,有的时候真的是一个本能,一到一个地方首先第一个就是房子。小了之后得大,大了之后得多,买了以后不舍得放。如果放眼国外,我们就会觉得房地产资产依然是有非常好的资产,同时选择面非常广,美国市场、欧洲市场,上次还到了日本市场。所以选择面大,东边不亮西边亮,这样我们的视角就很广阔了。所以在这一块上我们会加大力度的。另外我们出去肯定找大的合作,这样我们就会布局几个市场,为我们的投资者提供这些好的资产。我们不仅买房子,而且我们做成房地产基金,它的退出机制,包括它的收益都是非常好。所以我想接下来大概我们就是从这几步来做,大概这样。

 

郑锦桥:

 

谢谢张总,给点掌声。张总最辛苦,谈的也非常好,产业与金融的结合。下一位周总。周总的金茂就是上海的金茂,应该是一回事。

 

 

周立烨:

 

谢谢主持人,谢谢主办方,也谢谢在座的诸位,等到最后一个环节等到最后一个人讲。刚才主持人说过一句话说的很好,把地产基金专场安排在最后,是因为我们最重要,需要压轴,我自作多情的认为把我安排最后一个讲也是因为压轴,是最重要的。

 

做地产基金的行业在今年是需要一些自我激励、自我调整,然后找到自己新的方向,并坚定的去追寻它,这我觉得是很重要的一点。先介绍一下金茂资本。看到金茂资本大家可能会想到是什么样的公司。金茂资本的股东就是中国金茂,中国金茂拥有中国金茂大厦,它是一个母子公司的关系,金茂资本是中国金茂的一个金融平台。金茂资本的股东除去有中国经贸这样的一个央企出身的房地产开发商产业背景之外,还有一个金融背景,金融背景是麦格理集团,麦格理是澳大利亚的金融集团,刚才在座的很多同事朋友们也都提到了澳洲也是海外市场很重要的一个方面。因此我们是觉得,金茂资本这样的一个组合呢,它是把产业、金融,把市场化的基因,把境内和境外做了一个更好的结合。因此毫不夸张的认为金茂资本一出生便风华正茂,我们有这样的信心一起在这个市场上做更多的事情。金茂资本成立时间不长,我们目前管理和签约的资金规模150亿,我们相信会在更快的时间里面做更多的事情,在市场上做更有影响力的基金行业。

 

说到自身的定位,这个基金,每一个做基金行业的人都会对自己的基金做定位,地产是一个大概念,我到底要做什么,或者做海外市场,或者是做并购,或者是做商业,或者是做不良资产等等,其实它都会有一个定位。金茂资本的定位是什么?金茂资本的定位是成为一个城市运营金融专家,与城市运营金融专家匹配来提供我们的金融产品、金融基金产品。这些产品包括从产融结合的一些PPP的基金,同时可以投产业,同时可以投一级开发,到房子建设过程中的一些并购基金,到房子建成好以后的并购基金,它是一个产业的链条。同时因为我们有与生俱来的国际化的背景,我们会对海外的市场也给予更多的关注,目前来说尤其关注香港和澳大利亚的市场,这个是我们金茂资本自身的介绍和金茂资本自身的考虑。

 

关于基金行业下半年转型,转到什么样的方向呢,之前大家各位说了很多点,都跟我有很多的共鸣。我作为总结人和压轴人不能再赘述。我自己的理解觉得地产基金的转型其实不叫转型,应该是叫“不忘初心,回归本真”,为什么呢?因为作为地产基金本来应该做的事情,就是有这个主动资产管理能力的,替投资人管好这个钱,它本身就不是做债的业务为主的。为什么此前大家都做这个呢,是因为市场信息不对称的,监管是有套利空间的,市场是有这个需求的。因此这个业务是相对容易的,相对成规模的,所以大家都去做它。但是从基金的本原来讲,从它的初心和回归本真的角度来讲,我们本来就应该在主动资产管理能力上,还有权益投资这一方面做更多的努力。所以我觉得,当然从金茂资本时间成立不长,从一开始成立定位就是在主动资产管理能力上,在股权投资上做更多的工作,因为我们本身有很强的资产优势,所有金茂项目可以优先投资,刚才大家讲到的前100名20名,金茂都在里面的。陈博士刚才提到的一些点,还有乾立基金汤总说到的,理论上数据上分析的结果,和从实践上投不良基金等我都非常认同。既然大家有这么多的共识,我们的行业今年政策上有这么多的限制,我是呼吁在座的诸位抱团取暖,一起做更多的交流,一起去投资更多的项目,因为只有更好的凝聚才能做更多的事情。谢谢!

 

中国房地产投资基金任重而道远

 

 

郑锦桥:

 

非常感谢周总,周总提出抱团取暖的概念,也寓意着中国房地产投资基金的未来发展,实际上是任重道远。中国房地产投资基金的元年大家知道哪一年呢,应该是2011年是元年,实际上房地产发展的元年从这几年看,虽然规模发展上万亿,但是你的规模远比发达国家差很远,比如说中国房地产投资基金总体规模和美国相比较差很远,中国房地产的管理基金真正超过1000亿的非常少,所以房地产投资基金在中国任重而道远,比如说持有型物业发展方面,房地产发展基金在中国处于刚刚开始的阶段,比如刚才周总提到的金茂大厦,金茂大厦是金茂持有,上面是金茂大厦,实际上你应该是你的基金持有,基金持有百分之百。在美国看到目前在全美的商业地产中,品相较好的商业地产中三分之一的比例是基金持有,160支左右的基金。所以资本证券化当中的不同的相关资产,在中国相对来讲还少,当然我们可喜地看到了中国资产证券化的整体发展,特别是在金融资产的证券化方面目前有了大幅度的提升,像房地产的抵押贷款资产包的证券化,汽车贷款的资产包的证券化,这些容易,不需要你转产权。所以在未来3—5年内,应该是房地产投资基金非常关注的一个重要的方向,但是在中国不要忘了我们是一个政策式,我们的政府随时会颁布系列的措施,限制房地产投资基金的发展。比如说在备案中,房地产基金的备案就难,它算作其它类,现在有创投类、股权投资类、证券类,然后其它类,你其它类备案的时候,相对就不那么容易,审核特别严格,为什么呢?它不想你发展房地产投资基金,所以你必须绕道而行,这样对房地产投资发展带来非常大的障碍,因此我们看到了中国房地产投资基金,包括夹层基金这样的基金在内,不得不到海外发展房地产基金,不得不在房地产基金的发展的情况下又发展我们的PE基金,甚至进入创投,实际上是很不利于我们去关注某一细分市场去发展的。那么房地产行业本身又分若干不同的细分市场,包括开发地产的房地产基金,持有型物业包括商用地产等自有型物业基金,包括楼宇改造,像酒店楼宇改造或者说学校、医院的商业地产的开发,或者养老地产的持有地产等等方面,实际上每一个细分市场都有大量的资产在等着我们这些房地产投资基金去持有,从而去形成存量价值的提升。

 

其实这个对国家和整体的企业发展是非常有利的。所以房地产所谓的下半场更多的就是寻找这种转换过程中的一个提升,发现更多的潜在价值,增强房地产的流动性,也就是说流动性怎么实现呢,就是通过资产证券化实现,商业地产如果走下坡路的话,如果通过存量的调整能够增加商业地产的融资、租赁的收益,增加商业地产的本身价值,那么你实现商业地产的证券化,或者实现商业地产的资本市场流动性,就会相对容易很多。同时在这个基础上,怎么样能够使房地产的不同投资基金能够在关注国内的房地产市场的同时,在全球进行相应的一些配置。其实我觉得全球配置一个非常重要的方面就是解决了房地产投资基金的平均收益率的问题,如果说你投中国的房产,单独在中国受政策影响较大的话,你在澳大利亚的投资可能就是赚钱的,你在北美的投资可能是获利的,甚至你的地产投资也是受欧元、脱欧的一系列影响,能够采购和收购到部分低价值的底层资产,那么老百姓、机构投资人作为基金的LP,你跟随这些基金走出去,实际上你摆脱了在中国由于人民币贬值预期而带来的风险,同时你也分享了各不同地产基金持有全球各不同的物业所带来的增值收益。在这一点上,我觉得日本的投资观念相对来讲比我们中国人早那么10年8年的。比如说日本人早在15年以前就开始在全球进行一系列的不动产收购,甚至包括帝国大厦等等这些在纽约的设备和物业。在上海同样CBD和北京的华贸中心一二号楼都是日本的房地产投资基金持有的,并且这个投资基金在三年前还在香港发行,发行完以后资产证券化,整个物业基金的价值大幅度上涨,同时获得了较高的租金收益。好处给谁了呢,给了基金的持有人,日本的社保基金和日本的机构投资人。

 

所以说中国房地产投资基金任重而道远,不仅仅是我们要去更好的创新,并且我觉得在全球资产配置方面所带来的机会也起到了为中国高净值人群和机构进行规避风险和获取更大的收益起到非常重要的作用。所以在座的诸位都是任重而道远,我们都有义务,也有机会能带领我们的机构投资人和我们的高净值人群获得更多的收益。比如说像盛世神州这几年在美国的投资就获得了很好的成功,也请蔡总简单的分享一下我们在美国投资的经验,怎么样更多的机构和投资人跟着我们盛世神州一起走出去,包括你外汇出境的窍门给我们透露一些。

 

蔡汝雄:

 

大家已经说的非常充分了,特别是对国内地产基金目前的状况,在转型上说的很充分了,我们也有共鸣或者共识吧。这里呢,我们公司在两轮驱动,从境外投资这一块应该是有一些心得,或者说有一些意外。我们从2010年开展业务之后,2012年正式开展美元基金进行投资,到目前应该说总共也是有20多个项目都在运营或者在建设当中。总的房子的套数是6000多套的规模。实际上2012年那时候开始,我们的投资人LP基本上是高净值人群,他们本来是做资产配置,资产达到一定的量之后,都愿意在美元资产持有一部分。在资产当中虽然大家觉得还是,能够看得见、摸得着的还是房子,所以他们愿意跟我们一块去收购美国的一些物业。在我们的操作当中,我们也是对物业类型的选择,是比较有我们的想法的。所以我们基本上投这个物业都是出租型的物业,都是高校边儿上的出租公寓,有时候就是一个小区一个小区,有的时候是中介机构的资产包收购过来,重新进行装修、运营。所以这些高净值人群它的理念就是配置,对这些汇率,或者人民币是贬值、升值和人民币之间的关系做了一个平衡。但是这几年下来我们早期的,特别是2012、2013年项目没有想到的收益,是比人民币基金都要高的,就在于物业比较成熟,出租能够达到6%,每个季度给投资人都能分配出租的收益。美国的金融非常发达,你出1个亿,就有马上2个亿3倍左右的基本给你配过来,这样2倍以上的资本杠杆,收益率就非常高,加上美国经济的发展、恢复,所以收益率达到一倍的增值收益,比国内普遍的,比我们自己做人民币资产都是要高的。所以这一块应该说有它的特点。

 

到今年,美国的房产价格也上来了,我们为了成本方面降低,所以介入到开发环节,从拿一块地开始,这样的话能够开发持有,我们之前都是收购,直接收购成熟的物业,比较简单;现在是介入到开发,这样从物业本身持有经营的成本就能够大大的降低,这样的话为投资人资金安全性得到提高。

 

郑总也是开玩笑,说诀窍,也没有什么诀窍,我们做的比较早,所以在商务部、外汇局都正式备案的,政策出来之前我们所有的项目都是正式立项的,投资的钱都非常顺利出去。实际上到现在我们有些项目也是顺延以前了,虽然出境还是慢了一些,但是也能出去。终归现在是受到一些限制,所以高净值人群本身他们的资产、资金也都有所安排,所以我们现在是在境外,比如香港设立了这样的资金平台,这些处境、换汇的业务交给他们为主,是这样的方式。

 

我就简单介绍这些,谢谢大家。

 

郑锦桥:

 

出境问题也是大家非常关注的问题,刚才蔡总讲的出境的方面,是规范的一种方法。当然现在的出境方法应该是逐步的多样化,比如说境外人民币的离岸方法。还有利用高科技企业并购的方法,这是一对一项目来做,更主要的是找到合适的高科技的并购基金,国家目前在控制非正常性的外汇流出,如果你的外汇流出的规模或者是说项目确实存在的,应该是不在范围控制以内,当然这些也需要你在国家外汇管理局和相关的一些机构来有相应的审批。总的来讲,这些方面还可以继续来处境,比如说夹层基金,高科技并购基金,同样还可以解决这些问题,并且这些问题能和移民结合在一块,那么这样的话,实际上使一些必要的投资就会变得更加顺畅。刚才蔡总讲的是美国,你比如说我们现在在澳洲的投资,刚才几位都讲到,实际上也是一种以地产为主,同时兼顾了高科技和生物医药等方面的投资。好像今天是不是澳洲有个瑞丰集团的张总在啊,这样的一个整体的投资规模会越来越适合中国经济整体发展,因为海外整体的架构方面还是有很多的机会,比如说企业估值相对偏低,与国内的上市公司进行并购之后能大大提升国内上市公司整体市值管理的额度,同时避免了在国内投资受政策影响而带来的各种风险,这些方面很多比较小具规模的企业都意识到了,我们发现万达、复星这些企业之所以受到国家政策的挤压,是做的太猛了。但是众多其它开发商在这方面也会有这个想法,但是一些开发商还没有找到路径在哪里。所以接下来几分钟时间,大家在这方面看看能否给我们的开发商,给我们的房地产行业或者其它行业企业家建议一些,在海外投资方面我们需要注意些什么问题。刚才汤总是不是也提到了澳洲投资,你能在这方面给大家分享一些相关经验吗?

 

汤兆安:

 

海外地产的投资,因为我们其实也还是在摸索阶段,不能说给大家一些经验,只能说,我还是简单介绍一下我们投资的策略。

 

首先第一个其实也是跟投,跟随投。跟国内提前走出去的房地产开发企业一起投,他们对当地的政策、环境、项目有深入的了解了,然后我们跟投的地产开发企业也是战略合作伙伴,地是这一类的。第二类跟投,就是跟一些国际知名的私募基金合作跟投,比如李萌总讲到的铁石门,我们在上海跟铁石门有过项目合作,接着就是它在美国的项目业介绍到我们这边来,我跟着它作为LP出海。还有接触的恒瑞、塔斯曼知名的私募基金地产机构做跟投,跟投的过程中较少的投资额积累经验,包括对当地的市场、法律法规税收做了了解之后,我再大踏步的走出去做。现在只是在第一阶段,第二阶段准备大踏步做的时候,确实受限于资金出海的问题,包括近期的某事件大家也知道,对资金出海去投海外收资产,收俱乐部这一类的限制越来越严,所以这个策略我们也还在探讨的过程中。只是说给大家提一点心得吧。谢谢!

                        

不忘初心,回归本原

 

郑锦桥:

 

好的。这样时间也差不多了,还有几分钟时间,是不是从我们周总那边往这边,每个人一两分钟时间对咱们今天的房地产股权投资基金,投资转型的问题做一个小小的总结。

 

周立烨:

 

还是想说那几个字吧“不忘初心回归本原”,让我们做房地产基金这个行业的人,永远不忘初心回归本原,夯实自身能力,找到自己聚焦的点,努力前行。我想我们选择了这个行业,还是要在这个行业里面努力的做出事情来,使这个行业更有发展。的确我觉得主持人说的对,国内的房地产基金不管现在是个什么样的状况,但是呢它的规模体量上而言,和我们发达国家来相比差距是非常非常大,这个差距就意味着我们这个发展空间,这个发展空间就意味着我们以后努力的方向是非常光明的,道路是要靠自己寻找的,方向是光明的。不忘初心,回归本原,我们一起努力。

 

张文钧:

 

我要说,其实在所有的资产中,资产我感觉是两种:第一个就叫票子,其实就是金融资产;第二个房子。对我们来讲通俗的讲就是一个票子一个房子。但是票子这里面有二级市场一级市场,其实真的很难,你要做的好很难。倒过来房子我们喜欢,也看得懂,所以房子这个资产真的是不错的。既然不错,那么怎么办呢?我们原来因为国内这个资产,它有政策的风险,它有波动,它有回撤,但是至少目前为止是螺旋上升的。是不是将来变化,我想没人说的清楚,天知道。但是毕竟到现在为止这个资产还是螺旋上升,原来三年一回荡,从2005年开始,2005、2008、2011年三年一个波动三年一个回撤,但是还是往上涨。是不是规律还存在,我只是提出来,到底怎么样,上帝知道。

 

但是除了国内以外我们可以把它分散,还有广阔的国际市场,如果把这个资产,房子配置好,其实也就是把你的货币配置好,我想我们这个财富管理我们就OK了,谢谢!

 

汤兆安:

 

还是借刚才说房地产私募基金的下半场来说,包括接着刚才郑总说的话,房地产私募基金以后的趋势,一定是股权并购,PE+不动产运营,就是主动管理,+退出通道RIZE,这三个加起来以后可以形成房地产基金操作的主要的思路产业链。在这个过程中我觉得很想主要提一下在不动产运营这一块,这个是房地产基金能否做大做强,给投资者带来利润核心的一点,因为它涵盖的内容非常多,我比较喜欢周总说的一句话,我们要饱暖,不动产运营涉及方方面面,我收一个资产,设计方面、施工方面、物管方面、招商运营需要专业细分市场专业的人,大家抱着一起把基金做好,把楼运营的事情做好,做好以后租金收益提升了,资产证券最大了,我们在RIZE市场上的收益才能最大,给投资者带来最大的收益。谢谢!

 

李萌:

 

其实刚才各位都已经说了很多,我觉得重复的话不说了。我想说这么一点,前两天有机会跟宝能这边有业务的拓展,宝能大家知道,因为万科的事情居然好好被整了一把。我们跟它们接触的业务,他们在陕西渭南投资了,他们有一个项目经过测算之后,这个项目不赚钱的,但是他们投了,就是姚老板一句话。这个事情我想说什么呢,中国是一个政治经济,跟美国和欧洲都不一样,在西方国家是经济政治,我们国家是政治经济。在这种环境下,在这种条件下,我想说的一句话是,我们要跟党走,因为过往无数的经历已经证明了,只有跟党走大家才能发展好赚到钱。作为我们基金行业来讲,我觉得我们现在要做的是除了说转型,除了拓展海外市场,延伸我们在房地产价值链上的投资的方向,不止做开发阶段以外,我觉得我们还要张开双臂拥抱监管,只有在顺应行业、顺应市场、顺应国家相关的政策的情况下,我们才能得到一个更好的扶持。

 

我相信国家在未来在RIZE、APS相关证券化的领域一定会出台相关的政策,因为我们目前就像刚才郑总说的,在美国,你RIZE是免掉企业所得税的,在中国我们要缴很高的所得税,而且如果我们是房地产企业,要交的税不止25%,这样的税负再加上目前房地产商办物业的租赁价格和它的销售价格的强烈反差对比,我们是没有套利空间的。我们相信国家后期会逐步完善这方面的法律法规,为这一块市场提供更好的发展环境。谢谢!

 

陈延彬:

 

说三句话:第一句话就是说上半场跟下半场虽然有分割,但是房地产投资这个产业链仍然是中国最重要的支柱产业第一;第二句我们从不同的视角在讲,但是有明显的共识,特别是房地产基金下半场说增加股权投资等等,理念相同的。虽然受政策影响比较大,但是我们从业群体,特别是我们房地产基金整个行业里边的主要的组成企业,在规范之下,包括我们现在达成的共识,朝着一个方向走,这个行业来讲的话也是未来会发生很大的改变的;第三句还是相信专业的力量,这也是我们中城投资一贯坚持的,像周总说的不忘初心,也是中城投资坚持一点,达到我们的投资能力,以及到下半场所谓的资管能力、商管能力,是每一家房地产基金公司和房地产开发商所坚持的,相信专业,专业会有利差,专业会带来更多的价值。

 

蔡汝雄:

 

应该说就房地产所从事的行业来说,尽管现在大家都会有各种各样的分歧,但是我们认为在城镇化没有结束,对比一下国外的数据的话,现在是百分之五十六七的城镇化率,在75%以前都是及,对于房地产行业的一个看法。当然过程当中会有不同政策的调整和波动。地产基金这一块来讲,我也觉得是从2010年、2011年到现在完整的一个周期之后,也锻炼了一批机构。所以在我们自身也在变化,应该说变化很剧烈的,从做债权转为做股权,从投资开发的企业到今后的运营。当然我们更为期待的是像郑总所说的资产证券化RIZE。我们在海外投资4年多,但是我们已经具备了海外RIZE上市的基础了,所以现在正在推这个事。国内政策上,今天看了一个消息,证监会昨天还有指导文件。我想这个是真正的、重大的系统性的影响这个行业发展方向的。所以我们对此都是充满着期待。现在我们看到房地产行业都两千亿三千亿,我相信也许用不了十年五年,房地产基金可能它的规模是会超过这个地产企业的,从总体上我认为这个是非常明确的一个趋势,就像欧美这样的趋势。所以这点上来讲激烈着从业人员共同努力,争取更好的成绩。

 

郑锦桥:

 

谢谢,各位投资人和专家都给我们房地产基金给予非常大的厚望。几分钟给我们台下的朋友提供两个提问的机会。听一天了让大家最后来提个问题,然后再圆满的结束。

     

问:有一个具体的问题想了解一下,问郑锦桥您吧,现在关于特色小镇,其实下午也讨论了半天,但是我总感觉大家现在无解。从我现在的理解,我觉得特色小镇不一定是个镇,它是一个产业的循环,不管现在的金融业好,还是说我们的互联网小镇也好,现在还没有形成产业的循环。从房地产行业的转型,有很多人往这个行业里进,如果比如说一些周边的机构怎么来去参与进来,或者说从哪个细节的点上,比如说是建材的点上还是说相关的建筑的点上,还是说文化创意的点上?现在满大街搞特色小镇,但是不知道做什么的,有没有一些好的能落地的建议给一两句,谢谢!

 

郑锦桥:

 

特色小镇本身就是一种业态,或者是一个概念,就像是PPP的项目一样。至于说如何来介入,各取所需,比如说你是设计单位、建材供应单位,房地产建筑单位等等。作为房地产投资基金,我们如何来介入?这是我们大家最关心的一个问题。其实我们介入的条件,本身也是要看到这个条件未来现金流整体的情况,比如说特色小镇是不是在国家整体PPP的立项范围内,是不是进了财政部的库中,是不是地方政府对特色小镇的开发服务有购买的基本承诺。其实特色小镇无非收益两项,第一个收益特色小镇的旅游或者是营业收入,第二个收益是什么呢,是特色小镇中的房地产的开发收入,无非是这两个方面。其它方面特色小镇作为投资人而言,所获得收益的来源都是漫长而遥远,所以说大家投资特色小镇,虽然看到有很多成功或者已经成功的一些项目,但是你要小心,即使包括在北京周边的一些特色小镇,你可以认真了解一下,是不是它现在真正盈利了,盈利点在哪里,所以不能只听概念,我们作为基金管理人更加关心的是三年五年以后如何退出,我关心的不是投资的时候多少兴奋,我关心的是我回收投资的时候是多么让我高兴。所以说在这一点上有些问题可以下来以后进行深入的交流和沟通。

     

问:各位老师好,我有一个问题想请问一下周总,您怎么看待现在香港的地产市场,因为您刚才也说了您这边在香港有一些资金的投资。因为现在您也知道很多的内地资本纷纷进入香港市场,甚至有一种趋势说要把香港本地的开发商挤出市场了。而现在美元又面临着加息问题,香港又是跟美元是连汇制,美元加息会不会对香港地产市场形成冲击,您怎么看待这个问题,谢谢!

 

周立烨:

 

谢谢提问,我刚才谈到是说金茂资本在海外拓展方面会主要看香港和澳洲市场,这个怎么来的呢,一个是考虑到我们目前现实的情况和我们的背景,因为金茂本身是一个香港上市公司,因此我们在香港有团队,对市场更加的熟悉,这个是我说这个话的初衷点。香港市场是一个比较市场化的一个金融环境,在香港市场基本上就是跟境外市场没有资金管制了,没有资金管制的好处就是资金是特别大量的,问题就在于它汇率风险的问题,美元加息一定是一个很确定的概念,目前在香港市场前分两个类型,一个类型就是一些老前大基金的钱,所有市场主权的基金都在香港有分支机构的,香港和新加坡为主。还有一类钱是国内的一些机构在香港的钱,这个也是比较多的。不管是像各个保险公司、很多银行、资管公司在香港也有很多的钱。这两部分的钱诉求不一样的,我们找项目的时候要满足投资人不同的诉求来考虑这个事情。要做香港的投资可能要跟香港的资金匹配,这样的话就不会有货币的问题,这个是我想说的投资人的问题。从项目层面来看,我们目前看的项目,的确是香港市场是越来越贵了,贵到大家不可接受的程度还在贵。大家也在买买买,因此我们想在这个市场做更多的讨论和研究。我们看的项目是机场附近和莲塘区域在做考察。这是我现在能给您说到的点,谢谢!

 

郑锦桥:

 

再次掌声感谢各位专家。房地产基金专场,房地产市场下半场的转型就到此结束,谢谢各位。

关键词:房地产   投资   转型 
分享到:

杂志

在线订阅
2018年04期
2018年04期
任何一个新技术的出现,最开始的时候,只是被一 部分人所理解,…
2018年第02期
2018年第02期
经过 20 多年的发展,中国私募股权投资市场在各细分行业以及投…
2018年第01期
2018年第01期
从无心插柳“长城影视”到笃定下注“开心麻 花”,从“锦辉传播…

机构专栏

  • 嘉实投资
  • 达晨
  • IDG
  • 弘毅投资
首页
股权投资机构
LP
行业
新金融
会议
会议报名
往届回顾
定制活动
推荐会议
研究
榜单
报告
招聘
扫一扫关注公众号
版权所有:融资中国杂志社  地址:北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座20层D单元  合作热线:010-84467811  备案号:京ICP备11038469号
分享到:
网站制作:牵亿网讯