网站首页 > 资讯

花银行的钱,圆自己的梦!房地产界“潘石屹们”的财富逃跑计

来源:融中财经   作者:融中财经   时间:2019-11-16 12:11  字号选择:

随着融资收紧,房企高杠杆的发展路数已经成为死胡同。去库存,降规模,才是生存的命门。当然,也有操作更“秀”的人。

玻璃大王曹德旺评价潘石屹夫妇时说:“潘石屹夫妇鬼精鬼精的!”


1.jpg


虽然,潘石屹曾在去年明确表示不再出售核心资产,但是现在,鬼精鬼精的夫妇俩正在着手出售SOHO中国最核心的资产。而在过去6年时间中,SOHO中国已经累计卖出了超过290亿的物业资产。


在潘石屹这部房地产发家史中,谎言和假象只是铺垫,他要做的,就是在其他人认清真相前,快速捞金,然后提前退出游戏。


但要说跑得最快的,应是李嘉诚。在套现了26000亿港元后,李嘉诚开始在英国放肆买买买,12000亿港元的超级VVVIP买手,让英国女王也侧目,并两度授予其英国贵族爵位。


几乎是一个时间节点,王健林也开始了在海外的豪放投资。2012年之后的5年中,王健林砸下了2500亿,从美国买到了欧洲,又买到了澳大利亚,再到印度。


“什么清华北大,不如胆子大”。豪华买手王健林说。


之后的故事,王健林玩脱了手,李嘉诚跑了,虽然嘴上说着不卖了,但身体很诚实的潘石屹开始着手将SOHO中国最核心的八大金刚一一卖掉。


正所谓“人有多大胆,地有多大产”,地产商们的胆在中国的土地上开始收缩,他们的下一个新大陆,不在这里。伴随着地产大亨们的撤退,中国房地产行业也进入了调整期。

 


遍地是黄金,你捡不捡?


中国房地产行业的崛起还要追溯到邓小平南巡讲话后。


在此之前,中国城镇住房问题仍是福利分配制,住房由职工所在单位统一提供。福利分房是计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在这一时期,人们所有的剩余价值都被国家收归国有,国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房,然后按级别,工龄,年龄,居住人口辈数,人数,有无住房等一系列条件分给一部分人居住。


直到1988年,《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台,决定自当年起停止住房实物分配。


邓小平南巡讲话后,大批在政府机构、科研院所的知识分子下海创业,形成了“92派”。绿地、恒大、碧桂园、万达、建业、保利等房企,在这一时期快速建立起来。


据时代周刊的一项统计,1988年,全国房地产公司为3124家,此后3年,全国房地产公司基本上维持在这个数量;1992年年底,这个数字却一下子变成了1.2万家,到1993年又变成了3万多家。1992年,全国商品房的销售额达440亿元,比上一年增长了80%。


历史造就英雄,很多时候,是时代选择了人,而非英雄拯救世界。


1987年,为了响应国家“百万裁军”的号召,王健林告别了自己18年的部队生活,转业后,王健林来到大连市西岗区区政府任办公室主任。没过多久,王健林弃政从商,通过企业改制的机会,创建了大连万达集团股份有限公司。


一脚迈入房地产圈子,王健林拿下了大连市政府北门的棚户区改造的项目。事实上,这类旧城改造的工程并不被看好,但王健林在这一项目上做了大胆的尝试,在铝合金窗、防盗门、改明厅、设洗手间,这在当年都是创举。而万达也因这个项目赚了近千万。


1992年,还是包工头的杨国强正在工地上指挥着工人们干活,这片偏僻荒芜之地上建立起来的别墅滞销,原开放商因为资金不回笼无力继续经营,便将别墅抵给了杨国强。他将这4000套滞销别墅命名为:碧桂园。


同一时间,因为砖厂停产,潘石屹不得不重回海口。时来运转,他结识了漂泊的冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪等几人,并共同创立了海南万通。随着海南经济第二波热潮的到来,在短短半年多时间里,万通积累下了超过千万元的资金。1993年6月,万通在北京开发了“新世界广场”项目。通过和香港利达行主席邓智仁的合作,万通新世界广场大获成功,卖到了当时市价的三倍。


1958年生人的许家印出生在全国有名的贫困县河南太康。92年南巡讲话后,许家印放弃了河南舞阳钢铁公司的铁饭碗前往深圳,在东奔西跑了3个月后,他终于应征上了一家连锁商店的业务员。直到96年,许家印创办了恒大实业集团,并打造了被誉为中国第一个楼盘的广州金碧花园。


由此,叱咤风云的中国房地产商们开始了进发的脚步。

 

 “咱家的负债八辈子都还不完”



财富更迭,2019年福布斯中国富豪榜上,房企富豪不少。其中61岁的许家印以1958.6亿的身价,位列第三,也是房企富豪的首位。杨惠妍家族以1689.9亿的财富位列第五,65岁的王健林身价大跳水,但仍是房企大亨们中的第三名,总排行的第十四位。跟随其后的是龙湖集团吴亚军家族、世茂集团许荣茂、新希望集团刘永好家族、融创中国的孙宏斌。


但事实上,今年房地产相关行业的落榜者占比不少。其中包括福布斯2018年中国富豪榜中,以289.8亿排名50位的南京丰盛集团季昌群,以255.3亿元排名62位的佳源国际控股沈玉兴,以134.6亿元排名145位的宁波银亿集团熊续强家族。


数据显示,截至9月30日,126家A股上市房企有息负债合计超过3.4万亿元,同比上升7%。截至2019年三季度末,A股总体房企净负债率为102%,较2018年末上升6个百点分。


高负债一直是房地产行业的顽疾。2018年全国营收超30亿元的上市房企前100强中,净负债率在100%以上的高达29家。其中,利用杠杆获得成功的房企不在少数,最具代表性的就是闽系房企,如泰禾集团、正荣地产、融信中国等,都是通过高杠杆实现快速发展。


泰禾集团2019年前7月全口径销售额500.7亿元,而一年前的7月,泰禾集团全口径销售额为775.1亿。按此测算,泰禾集团销售同比下滑超过30%。


如何消化高负债,保持在一个安全的范围内发展是行业共同的问题。


对房企而言资金是最重要的,开放商要拿地再盖楼,之后通过销售回款。但钱要从银行贷款,并要保证楼可以顺利卖出。但现在,一方面,房企融资难度增加,另一方面,购房者开始更加理性和谨慎,一进一出,就可能导致资金链断裂的情况。


截至今年10月底,已经有331家房企宣告破产清算,举步维艰成为不少中小房企的现状。


11月6日,国购投资发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》。这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。据了解,根据国购投资2018年度审计报告,截至2018年12月31日,国购投资单体资产总额约为120.08亿元,负债总额为126.34亿元。


房企债务密集到期,截至9月30日,126家A股上市房企有息负债合计超过3.4万亿元。年中,恒大为首的房企开始降价卖房。除了降价,房企开始裁员降薪,目的只有一个:想发展,先活命。


业内有个笑话,儿子问爸爸:“咱家有多少钱?”爸爸说:“三辈子你也花不完!”儿子又问爸爸:“那咱家欠银行多少钱?”爸爸说:“咱爷俩八辈子也还不完!”这个段子也印证房地产行业的现状:花银行的钱,圆自己的梦!


此前,行业处在上升通道,购房需求激增,高负债还能良性的流动起来。但随着融资收紧,房企高杠杆的发展路数已经成为死胡同。去库存,降规模,才是生存的命门。当然,也有操作更“秀”的人。

 

潘石屹们的胜利大逃亡


不久前,张欣在instagram发布了一张她和儿子在哈佛的合影,庆祝小儿子正式入读哈佛。


早在2014年,SOHO中国CEO张欣、董事长潘石屹与哈佛大学校长德鲁•福斯特共同签署了1500万美元“SOHO中国助学金”协议。


据当时的报道,“SOHO中国助学金”项目计划在全球捐助1亿美元助学金资助在世界一流大学攻读本科的中国贫困学生,以确保能被这些大学录取的中国贫困生不必再担心财务问题。


这支助学基金最初成立于2005年,据其官网介绍,该基金的使命是“资助教育活动”。


在这笔1500万美元捐赠的三个月后,这只基金又向耶鲁大学捐赠了1000万美金。 在签字仪式上,潘石屹激昂陈辞:“教育是最该花钱的地方。每一个人都是拥有丰富宝藏的矿山,只有通过教育才能把这些宝藏挖掘出来。”


但似乎,挖掘的是自家的宝藏。两次捐赠的潘石屹夫妻被质疑此举是在给自己早在初中就送出国的儿子购买入学资格。


面对质疑,潘石屹立场坚定:“孩子如果能够被哈佛、耶鲁这样的名校录取是他们夫妇梦寐以求的事,谁不希望自己的孩子能够接受更好的教育?”(后半截:  但他相信哈佛和耶鲁作为世界一流大学有其选择学生的标准)


如今,长子潘瑞毕业于英国华威大学毕业,其余两个儿子也都顺利进入了哈佛大学。


 张欣快乐的看着儿子就读哈佛的同一时间,SOHO中国也在进行着紧张有序的抛售工作。港媒报道,SOHO中国正在考虑以80亿美元的价格出售位于中国内地的部分办公楼的权益。


其中提及,黑石集团和新加坡GIC有意进行联合收购,标的是位于北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场,而未来仍有5个物业会被打包出售。


分别是:上海古北SOHO、SOHO天山广场、上海外滩SOHO,丽泽SOHO,还有北京前门项目。前3个项目加上后5个项目,总共价值500亿元至600亿元,每个项目会以打包形式卖出去。


而在过去6年中,SOHO中国已经累计出售了逾290亿元的物业资产。

 

年份

卖出资产

金额(亿元)

2014

上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场、凌空SOHO1/2物业

82.8

2015

上海外滩国际金融中心8-1地块50%股权

84.93

2016

上海SOHO世纪广场

32.2

2017

上海虹口SOHO、凌空SOHO剩余物业面积

85.8

融中财经制图

 

但潘石屹的卖卖卖之旅仍未停歇。


SOHO中国以7.61亿元的价格出售了九个SOHO项目旗下的2583个地下停车位。另有消息称,SOHO中国将旗下共享办公品牌SOHO 3Q位于北京和上海的11个项目打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。


据戴德梁行的统计数据显示,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈写字楼的空置率较2018年同期分别上升40.9%和20.6%;上海上半年优质写字楼空置率同比升至18.0%,创近十年新高,三季度空置率高达20%。


潘石屹是嗅到了房地产行业某些不为人知的危险,还是说,他的卖出是为了更好的在外海买入?


值得一提的是,潘石屹夫妇退出的是位于中国的房地产游戏。但在海外,却是大肆买入。7年前,位于纽约曼哈顿公园广场的49%股权就已落入夫妻俩的囊中,一年后,张欣斥资14亿美元拿下了美国通用汽车大厦40%的股权。其大儿子潘瑞还在英国创办了1家房产公司。


这神一般操作的创始人应归属与李嘉诚。


近年来,李嘉诚疯狂抛售内地资产,据不完全统计,李已累计套现高达2600亿港元。左右中国卖,右手英国买,疯狂套现后,李花费了超过12000亿港元鲸吞了英国。外界将其豪放的“购物欲”形容为“买下半个英国”,英国女王也曾两度授予李嘉诚英国贵族爵位,表达对李嘉诚为英国多年来做的投资以及为英国人们创造就业就会的奖励。


从2012年就开始的5年时间,王健林砸下了2500亿,从美国买到了欧洲,又买到了澳大利亚,再到印度。从影院到写字楼,从足球队到度假村,甚至到名画。


再后来,李超人跑了,王健林因“国内贷款,国外投资”的操作引发了一系列后续影响,从2017年开始变卖资产还债。当年7月,万达将13个文旅项目的91%股权和77家酒店打包转让给融创中国和富力地产,总计637.5亿元。同一时间,南昌、九江、盐城等地的万达广场易主,接盘方为珠江人寿。


轮到了潘石屹。


虽然潘石屹义正言辞的表示,在美的买入行为是“是家族信托投资”。但业内仍将这番操作形容为“在中国赚钱,为美国捐款”。


事实上,最关键的问题是“财富外流”。而关键问题的核心是,谁的财富?谁的资产在外流?


关键词:潘石屹 SOHO中国 李嘉诚 
分享到:

版权声明:
来源及作者标注为融中财经融资中国的文章为本站原创文章,如需转载或内容合作请联系微信RZZG2006。
其他署名文章版权归原作者所有,融中财经出于传递信息之目的而刊发,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

杂志

在线订阅
2019年09期
2019年09期
从华人文化到CMC资本: 老牌“文娱帝国”的科技雄心
2019年08期
2019年08期
2019年盘点:那些信息技术黑马GP们
2019年07期
2019年07期
美元基金缺席的科创板能否成为中国的“纳斯达克”?

机构专栏

  • 澳银资本
  • 松禾资本
  • 上汽投资
  • 嘉实投资
首页
股权投资机构
LP
行业
新金融
会议
会议报名
往届回顾
定制活动
推荐会议
研究
榜单
报告
关于我们
招聘
扫一扫关注公众号
版权所有:融中财经  地址:北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座20层D单元  合作热线:010-84467811  备案号:京ICP备11038469号-1