受疫情影响，国家和地方层面个人住房信贷政策陆续出台。2月18日，衡阳市发布楼市新政，加大住房公积金支持力度，加快按揭楼盘贷款发放进度。开发项目取得商品房预售许可证的，房屋形象达到1/5的，预抵押到位后，即可发放个人住房公积金贷款。20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期的LPR利率，其中一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.05%，前期为4.15%，下调10个基点；五年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.75%，前期为4.8%，下调5个基点。21日，河南省驻马店市出台楼市新政，首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%。23日南宁出台公积金新政，可以申请住房公积金贷款以购买第二套住房，首付比例不低于40%。25日东莞调整公积金贷款期限最长为30年，可贷额度最高可上浮20%。
房贷是短期影响市场最关键的因素，这些城市贷款政策的调整，是否意味着调控政策的转向？
为了更好地理解此次部分城市信贷政策放松可能产生的影响，我们梳理了2014年以来住房信贷政策，以从历史中找到经验借鉴。
2014-2016Q1：“去库存”背景下的个人住房信贷政策
经过2010年至2013年持续的紧缩性调控后，房地产市场降温明显。2014年930新政之前， 1-9月商品住宅销售面积同比下降10.3%，增速比13年回落34.2个百分点。1-9月商品住宅新开工施工面积同比降13.5%，增速比13年回落19.9个百分点。月度价格持续走低，库存快速增长。政策目标由抑制房价转为去库存，稳经济。在 “去库存”的诉求下，政府出台了多轮刺激政策。
具体在个人住房信贷方面，第一，贷清不认房。2014年9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。第二，降准降息。2015年央行五次降准降息 。2016年2月末，央行再度降准，宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。第三，放宽首付比例。2015年，国家三次发文降低首付比例。3月放宽二套房首付比例至40%（3.30新政），8月二套房公积金首付比例由30％降低至20％。9月不限购城市首套房首付不低于25%。2016年2月央行再度降首付，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷首付比例降至30%。此次政策调整力度与2008年期间相当，2008年11月1日起，首套房最低首付比例下调至20%。第四，全面推行公积金异地贷款业务。2015年9月住房城乡建设部、财政部、中国人民银行再发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求提高实际贷款额度、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。
在这些刺激政策下， 2016年初全国商品住宅待售面积掉头向下，且2015年商品住宅销售面积同比增加6.9%，这一势头延续到2016年，2016年全年商品住宅销售面积同比增加22.4%。调控之下 “去库存”成效显现。
2016Q1-2018年：局部地区遏制房价过快上涨的个人住房信贷政策
上一阶段多次降准降息、降低首付等刺激性政策导致局部地区尤其是一线城市房地产市场过热。2015、2016年深圳商品住宅销售均价同比增长40%和35%，上海同比分别上涨31%和20%，北京同比上涨15%和26%。因此抑制房价过快上涨的调控拉开了序幕。本次调控以地方为主，哪里市场过热哪里就出调控。具体在个人住房信贷方面的调控措施有：
第一，限制多套房贷款。2016年3-9月，上海、深圳限购升级，合肥限贷、南京、苏州、厦门、天津、杭州限购限贷，十一前后22个城市集中出台了限购限贷收紧的调控政策。例如，苏州市、南京市对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。厦门市对3套以上住房停止发放个人公积金贷款。
第二，首套房认定标准实行“认房认贷”。北京、广州、杭州等15个城市对二套房实行认房又认贷。
第三，上调首付比例。2016年9月30日北京发布楼市新政，购买首套普通自住房的首付款比例要不低于35%,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买二套房的,无论有无贷款记录，首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的，首付款比例不低于70%。随后上海、广州、南京、苏州、合肥等多地提高首付比例。
第四，严查首付贷等金融违规行为。2016年8月住建部等七部门联合发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，要求房地产中介不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务。10月，国务院办公厅公布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》明确指出：“严禁各类机构开展‘首付贷’性质的业务。2017年11月住房和城乡建设部会同人民银行、银监会11月联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。其中包括：严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。
调控之下，一线城市房价上涨势头得到有效遏制，北京经过2017年“317”强调控后，月度房价累计下跌14%。深圳和上海的调控一步到位，上海二手房均价在2017年前5月企稳，6月后开始下跌。深圳2017年二手房均价同比上涨6.7%，相对温和。
2019年至今：一城一策下的个人住房信贷政策
2018年政府工作报告指出，2018年房地产将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。2020年2月25日，在银保监会举行的媒体通气会上，银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企表示，房地产金融政策没有调整和改变，仍然是一城一策。
这一阶段，在个人住房信贷方面的调控政策主要是房贷利率与贷款市场报价利率（LPR）挂钩。
2019年8月25日，央行发布房贷利率与LPR挂钩的具体执行政策。宣布从10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。10月8日后的新发放商业性个人住房贷款均按此标准执行。
2019年12月28日，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。
房贷利率与LPR挂钩之后，由于LPR总体呈下降趋势，房贷利率呈下降趋势。但由于在信贷方面保持高压态势，尽管央行自2018年以来多次实施了降准政策，并未没有对房地产市场造成显著影响。
总结2014年以来的房贷政策，可以得到一些启示：
第一，房贷政策的两个工具为首付比和利率，前者决定贷款的可得性，后者决定贷款的成本。通常首付比的调整对市场的影响巨大，尤其是对于高房价城市，能够对市场起到即时的反应。相对而言，在限贷收紧下，利率的小幅调整对市场的影响不那么明显，更多在于预期的影响。首付比和利率如果同步同向调整，对市场的影响极大。
第二，房贷政策的调整时机，在刺激阶段主要跟房地产投资有关，当投资明显下降、库存明显过高时，容易发生；在抑制阶段主要跟房价有关，目的是抑制房价和杠杆过快上涨。通常，房价与杠杆是相互推动的关系。
第三，首付比的差别化主要在于首套房的认定上。在政策抑制时，将还清贷款的家庭视为抑制对象，实行认房认贷的政策。当政策放松时，可能实行“贷清不认房”的政策，鼓励购房换房行为。
第四，利率政策通常是全国统一的，地区间的差异不大。但首付比政策则可以由城市和银行按照“一城一策”的原则进行差异化调整，地方的自主裁量权较大。一般市场越差、房价下跌、库存高企的城市的调整意愿越强，政策空间也越高。
第五，与商业贷款相比，公积金的使用比例普遍不高。因此，公积金贷款首付比例和利率的调整对于市场的实际影响有限。调控是否调整，更多要看商业贷款的政策变化。