千呼万唤始出来。
2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），标志着我国公募REITs试点正式破冰。
据悉，公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。国际主流公募REITs 为权益型，各国通常根据自身法律和税制采用公司型或契约型两种组织形式。
经过半个世纪的发展，REITs已经成为世界上主流投资品之一。REITs可作为现金、股票、债券间第四类大类资产进行配置。我国虽早在十余年前已启动REITs的相关探讨，但境内尚没有真正意义上的公募REITs。
《通知》称，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。
此外，中国证监会已同步就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》）公开征求意见。后续，中国证监会、上交所、深交所、中国证券投资基金业协会将建立专门的业务受理、审核、备案等工作机制，专人专岗负责，提高工作效率，落实各项监管要求。
业内认为，站在当下这个时点，新一轮基建周期已经开启，基础设施公募REITs的推出无异于及时雨。同时，鉴于目前中国庞大的基建存量资产，REITs的潜力将是巨大的。
据北大光华学院在报告《中国基础设施REIT 创新发展研究》中测算，截至2017年我国基建存量规模超过百万亿级，为113.68万亿。若REITs发行占比仅为1%的话，也已经是万亿级体量。
基础设施REITs横空出世
在业内看来，基础设施REITs横空出世背后，其意义不仅在于融资方式的革新，更在于可能开启了中国基建投资的内生循环，即以存量资产支持增量扩张。换一句话说，基础设施REITs作为盘活存量资产利器，打开了基建发展新空间。
《通知》强调，各相关单位应充分认识推进基础设施REITs试点的重要意义，加强合作，推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易，盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。
国盛证券分析师夏天表示，REITs 相当于提前变现存量资产，反哺短期融资需求。在一般的基建项目中，由于项目建设和运营时间往往长达10-30 年，资金投入进去后即长时间失去流动性，因此基建项目资金运用效率普遍都很低。而基建资产进行REITs化相当于将现金流情况好的基建存量资产提前进行变现，反哺建设中的短期融资需求，可以大大地提升资金的使用效率。
值得关注的是，《通知》对基础设施REITs试点项目提出了三点要求，即聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质项目。
具体而言，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
此外，基础设施REITs试点项目应符合以下条件：
1.项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。
2.具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
3.发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
针对基础设施REITs试点工作安排，试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。
采用公募+ABS产品架构
新经济e线注意到，根据《指引》，基础设施REITs将采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，需同时符合下列特征：
（1）80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施；（2）基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权；（3）基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；（4）采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。
基于公募REITs强调专业化管理和托管，《指引》要求基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3 名具有5 年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员；具有相关研究经验，并配备充足的专业研究人员。同时，要求基金托管人应当具有基础设施领域资产管理产品托管经验，并为开展基础设施基金托管业务配备充足的专业人员。
此外，借鉴境外市场公募REITs询价发行成熟做法，基础设施基金经中国证监会注册后，采取网下询价的方式确定份额认购价格，由财务顾问受委托办理路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。
战略配售方面，要求原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的20%，且持有期不少于5 年；其他专业机构投资者可以参与战略配售，配售比例由基金管理人和财务顾问协商确定，持有期限不少于1 年。扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发行数量的80%。公众投资者则以询价确定的认购价格参与基金份额认购。
光大证券分析师孙伟风表示，目前REITs尚未有具体税收政策出台，在公募+ABS架构下，大概率借用“股东借款”等形式实现税收中性待遇，故“出表”会有一定难度。但随着基建REITs试点项目推进，配套规则亦将逐渐完善（尤其是税收相关规定），架构设计有望简化，并更接近标准化REITs，该类资产真实出表将是未来趋势。
以美国为例，美国REITs的发展离不开税收优惠的驱动。1960年，艾森豪威尔总统签署了《国内税收法》，其中包括对于REITs的免税，确立REITs的税收中性原则；同年，美国国会通过《房地产投资信托基金法案》，标志着现代REITs制度的确立；1976 年，福特总统签署了《REITs简化修正案》，允许REITs在原有商业信托基础上以公司的形式成立；1986年，美国国会通过了《税收改革法案》，并相继出台了REITs相关的法律法规，其中强化了REITs相比其他形式的组织结构的税收优势，并允许REITs直接拥有和经营不动产。2001年，上市REITs被纳入S&P 指数，交易量快速增长。
截至最新数据，Bloomberg 统计全球REITs总市值约2.0万亿美元，其中美国占据约1.3万亿美元，是全球最大的REITs市场。
不动产金融产品主流
作为国际资本市场不动产金融产品的主流形式，公募REITs与股票一样具有高流动性，可以上市交易，通常亦称作标准REITs。
公募REITs的典型交易结构（以地产资产作为底层资产为例）
在标准形式下，REITs通过向投资者发行份额，投资者一方面可以获得REITs的分红收入，另一方面还可以在二级市场上自由交易获取资本利得；REITs持有不动产或不动产组合为不动产，其市场价格波动与REITs价格有关联）。
同样，美国的REITs为投资者们提供了丰厚的回报。截止2019年6月底，富时罗素Nareit 美国REITs总回报指数为8139点，相比于1971年12月份已经上涨81倍，47年年化复合收益率高达9.4%，为REITs投资者们提供了近半个世纪的稳健收益率。
而REITs市场的内在驱动力是其作为投资产品在风险和收益上的特点：即相对稳定的收益率和与其他投资品较低的相关性。REITs的分散投资风险功能就值得重视，包括分散不同资产间风险（REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低）、区域间风险（不同地区市场的REITs产品表现关联度低）。
目前，我国资本市场投资者直接投资基建的渠道较窄，主要以基建行业的贷款、非标资产、政府债券等债权类投资为主，参与的机构也多是银行等机构投资者，资产流动性也较为缺乏。而基建REITs可以为投资者提供全新的投资于基建的渠道，丰富资本市场投资品种，提升基建类资产的流动性，可以引入个人投资者、私募基金、公募基金等更广泛的参与者，最终形成一类流动性强、参与者广泛、回报相对较高的新的大类配置资产。
相比于美国基建REITs占比16%，我国基建REITs占比较低，提升空间大，未来可承载更多的资金。根据不动产投资信托基金研究中心（RCREIT）最新数据统计，目前我国已经累计发行类REITs产品68支，合计规模1403亿元，其中基础设施类占比8%；而购物中心、写字楼、酒店三类占比最大，分别为31%、23%、7%。
如险资就天然存在配置长期资产的需求，且对资产流动性要求不高。而基建项目投资回收期限长，与险资在资金周期上存在天然匹配。若开辟出基建REITs的途径，则基建REITs有望凭借项目规模大、经营期限长、现金流稳定的特征而对险资具备较大吸引力。
事实上，近年来险资对于不动产的配置力度正不断加大。据银保监会数据，2019年我国险资资金运用余额18.5万亿元，其中其他领域投资7.2万亿元，占比39%，较2013年的17%以大幅提升22个pct。