腾讯财经讯 9月9日晚，由腾讯新闻、腾讯财经与如是金融研究院独家合作的直播节目《老友记》第二期开播，直播中经济学家、如是金融研究员院长管清友和“中国房地产风云人物”、万通集团创始人冯仑一起畅聊房子的那些事。
从全球45个地区房价上涨的背后原因，到中国房地产行业的基本面；从房地产企业转型的注意点，到个人买房的投资建议。两位投资人由浅入深、由点到面，全面剖析了房地产业目前的整体趋势，给房地产行业从业者和普通购房者都提供了宝贵的经验。
以下为直播实录（精简）：
局部房价会往上 比如：江浙沪、广深珠、成渝
管清友：国际货币基金组织刚发了一份报告，三季度60多个国家和地区中有超过七成房价指数出现了上涨，您如何看待看全球这么多地方出现房价上涨？
冯仑：房价上涨，既有大规律也有小规律，大规律就是服从经济大周期。比如说中国改革开放初期，人均住房面积只有3平米，人均GDP是300、400美金；到2019年，我们人均住房面积是35平米，人均GDP将近1万美金。人均35平米就已经是和日本相当的水平，虽然和美国比还差一点。在这个大周期里，房价总体是涨的。
从大规律上说，房价实际上每年都在涨，但过了一万美金就要服从小规律了。总需求供给基本饱和，房价整体上稳中有降，但是局部地区有波动。人口变化大、经济成长快、产业集中度高的地区房价上涨趋势会更明显。此外宏观经济波动也会影响房价。
管清友：您觉得一万美元是非常重要的坎儿？
冯仑：有几个绝对的标志，4000美元解决吃，8000美元解决住。除了人口和人均GDP，城市基础设施，空间结构也是重要指标，确定了就不折腾。因为每折腾一次空间结构，基础设施房价居住规则，居住的聚集程度就会有变化。
城镇化到了50%，该进来的就进来了，人口增量趋于稳定，从大规律来说房价就进入稳中有降阶段。局部可能还会往上涨，但也只是局部。国内前几年为什么三四线城市火了一阵呢？因为第一，他们还没达到几个指标，基础设施还没有搞好。第二，GDP不均衡，三四线城市可能是五六千美金，还有上升空间。
所以，从国内目前的经济发展来看，我认为房价总体是趋稳加一些小幅波动。局部地区会往上，但这个局部地区非常少，大体上不超过10个地区，就是江浙沪、广深珠，还有成渝。
我们行业从2016年就提出一个说法，叫进入后开发时代，由住宅的开发时代转入到房地产的后开发时代。开发时代我们只做住宅，竞争成本、规模、速度，只有一个产品；后开发时代是八个产品，全产品线，全价值链，全商业模式，竞争重点由住宅到了写字楼，商业、物流、仓储、教育、研发、医疗、旅游、物业，竞争的重点变成运营和资产管理。
开发商要从开发人转向手艺人
管清友：我记得您当时提过一个方法，未来的房地产行业，原来的开发商要从所谓开发人转向匠人。
冯仑：从所谓制造业变成服务业，由所谓有钱人，变成手艺人，因为进入到资产管理和运营就是一个手艺活。
管清友：我们整个房地产的转向，人均使用面积和居住面积只有20平米，中国人住得开了，达到国际平均水平。但是人均使用面积20平米，住得还不够好。
冯仑：户均一套房，人均一间房是小康生活的标准。户均一套就是一家有一套独立的房子，但是人均一间房的标准还没有达到。小孩有小孩房，老人来有老人房，客人来有客人房，还有夫妻主卧房，这才是小康生活的标准。
管清友：从2008年以后，房地产从产业属性变成金融属性，房地产行业要转型。
冯仑：还有说法叫做从黄金时代进入白银时代，从2008年就开始说，都是指要从住宅以外想后面的事。
管清友：您觉得我们的金融政策，宏观政策出现逆转是在什么时候呢？2016年中央提出了抑制资产泡沫，然后中央银行开始抬高利率，压缩影子银行。2017年上半年开始整顿金融行业。您刚才说2016年你们开始布局整个后开发行业，正是这个时间节点。但大部分企业并没有看到这个节点。我们外行人觉得做住宅也好，做健康也好、文旅也好，本质都是做地产，逻辑是一样的吗？
冯仑：不一样，开发时代是B to C，后开发时代是B to B to C。
而且，开发时代和后开发时代，房子的坪效有很大的差距。举个例子，有一个主播，一年卖100亿，她自己的楼33000平米，但是自己用的不到2万平米，剩下的给别人用。不到2万平米创造100亿销售额，坪效是多少？中国传统线下行业坪效最高的是15万平米一年卖150亿左右。一般的开发商，要卖100亿，需要多少面积？100万平。有公司有十几个商场，一年的销量也就100亿。如果是把房子租给这个主播呢？那需要收多少房租。
开发时代按销售价格算账，进入后开发时代就是按租金算账。五星级酒店绝大部分都不赚钱，这是业态决定的。开发时代，开发商包办了一切。后开发时代，开发商只是开发商、投资商、运营商三个角色之一。这是后开发时代最典型的一个组合，一定要有三个角色。
北京的改善型需求就是存量需求，一直会有
管清友：如果从做住宅转型去做制造业，做汽车、机器人等跟房地产没那么相关的行业，是不是更难？
冯仑：转型的难度取决于三件事。第一大周期，周期繁荣宽松时，允许你犯错。第二，每一个行业规律不一样，有一个行业研究报告说房地产在追赶速度上服装行业最接近。房地产商成为新星三到五年就够了，服装企业也是，只要找好设计师，找好面料，做好品牌推广。但是假设你的钱是无限的，航天航空给你五十年也做不出来，它的系统太复杂了。所以如果是房地产行业转到服装行业，有可能会很快。但是转到制造业，特别是精密制造，转到航空业去造飞机，我认为成功概率很小。第三制度成本，这是中国的一个特殊情况。从一个摩擦成本不太高，转到一个摩擦成本极高的行业，肯定失败。
所以，转型第一要研究经济周期，第二要研究你在哪个行业，第三要看制度成本高低。比如说我从住宅退出来做后开发商，我一定要捡制度成本低的地方。另外，我也尽量在存量资产里面做，因为存量资产我就不需要从头去拿地。
管清友：现在发达国家的大城市，如果以一两百年的时间周期来看，他们总体上房价是稳步上升的。有一阶段，中国经济发展非常快，房价增长的速度大概和GDP增速差不多。当时我们把发展中国家的大城市也拿出来比较，发现普遍都涨得非常快，价格很高。我发现发展中国家的市场从所谓不成熟到成熟是一个跳涨的过程，一般需要20年的时间。
冯仑：这20年就是我们的GDP从几百美金到8000美金的阶段，房价符合大周期、大规律，基本上都是涨的。我们国内有一些人转型是逆向转型，往后转，把中国的收益收了去金边做，复制中国的经验。换个市场也是转型，这种转法还不累。但是我们主要在中国这个市场做还是要跟着往上走。
管清友：最近这几年业内也在探讨，中国整体房地产市场进入到存量房市场。但不同城市情况不同，北京上海可能更多的是来自于存量房，因为增量确实比较少。但是，最近调控比较严重的城市以及新一线城市，他们基本上增量的供给还是特别多的。
冯仑：增量主要是看人口增量，这个城市每年人口流入有三四十万，需求比较旺盛，当然房价会涨，这是增量需求。北京的改善型需求就是存量需求，小房换大房。这种城市改善的需求会随着经济的成长而改变，改善需求一直会有。
在调控严厉的城市不建议买房
管清友：您觉得我们的一线城市，新一线城市，或者是二三线城市整体的价格趋势是什么样的？
冯仑：我说一个简单的判断。第一种情况是你需要买房，什么时候都可以买。第二种情况你想投资，有几个简单的方法，第一，看人口增长。人口增长的就买，人口不增长千万别买。
第二，看这个地区的经济增长、就业率。如果失业率很高，经济增长差就别买了。如果这个地方找工作特别容易，经济还在增长，可以买房。
第三，看基础设施。如果这个城市医院、学校、高铁、机场等配套都已经齐全了，买房要谨慎，因为它格局定了。如果这个地方还在完善基础设施，我觉得你可以买房。
最后，如果利息比较低、资金比较充沛、需求旺盛了，可以买房。如果银行资金成本特别高，大家投资活动都减少了，企业生存的成本也高，这种情况下我觉得买房要慎重。
管清友：现在房住不炒基调确定以后，很多城市的房地产调控日趋严厉，特别是今年以来，深圳、杭州、宁波这些城市纷纷都出台了比例严厉的调控措施，在类似调控比较严厉的城市，您觉得从刚需和改善这两个角度，还能够再去买房吗？
冯仑：我不倾向买房（投资），你买了流动性没有了。投资品最好流动性大，你要是投资一个房产的话，如果流动性有很多制度障碍，你基本上就要回避了，不要去冒险。