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对话朗姿韩亚资管袁怀中:逆周期时代,你需要成为前5%

来源:融中财经   作者:融中财经   时间:2021-01-28 12:04  字号选择:

这或许也呼应了朗姿韩亚资管本身的企业文化——有情怀、有温度之外,更有边界。

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2020,这是一个必定成为投资行业分水岭的年份。从新冠疫情到沙特俄罗斯的石油价格战,从美国的“反种族歧视游行”到已经持续一年多的中美贸易战,“危机”无疑已经成为了当前的关键词。


反观国内,在“内循环”扩内需的大政方针之下,“房住不炒”的政策方针依然没有松动迹象,整个地产行业加速去金融化,银行信托等融资渠道遭遇监管严卡,市场对房地产的热情持续降低。


“顺周期背景下,市场容量和价格都在往上走,很多地产基金就算只做到50分,也能踩上行业从2万亿增长到16万亿的风口,实现高速增长。但如果逆周期来了,你还只有50分,那很可能就要从高峰往下跌。”


以2019年为界,往前推十年是顺周期,往后十年可能是逆周期,这是朗姿韩亚资管董事长袁怀中对未来形势的预判。


“过去你排在前50%,你就可达到预期增长;但未来你只有成为前5%,才有可能获得和之前一样的增长。很多机构都不知道自己是怎么赚钱的,所以未来他也不知道自己会怎么赔钱,有句话叫‘凭运气赚来的钱,会凭实力赔掉’,这句话在未来一定会应验。”


做长期价值的投资者


顺周期的核心是主体导向,投资机构彼此竞争的核心价值是融资能力,而逆周期的核心是资产导向,大家争夺的更多则是优质资产的创造能力。早些时候中国的地产行业都是强调快周转,但在未来的存量市场下,更多的则是需要“慢下来”。


因此真正的高手,通常都是长期主义者。


“行业的快慢和企业的快慢是两个逻辑”,在袁怀中看来,行业的快慢决定行业的平均增幅——在行业快速发展的阶段,绝大部分经营主体都能有较好的业绩,但行业增速下降之后,大部分经营主体的业绩变差,只有效率高的主体才有好的业绩;在强者越强的马太效应加持之下,那些最优秀的经营主体将迎来更好的发展机会。


“比如家电行业,在12年前见顶,但格力在行业见顶之后持续增长了12年,并大幅提升了自己的市场占有率;再比如水泥行业,在10年前见顶,但海螺水泥在这之后持续增长了10年,市场占有率也持续提升”。


袁怀中认为,未来地产行业也将是市场占有率持续集中的过程,其中有大量的兼并收购的机会;“在不动产行业,还有很多细分领域,如物流地产、文旅地产未来还有很大增长空间。”


秉承这样的长期主义理念,朗姿韩亚资管在2019年完成了公司首支QFLP基金投资,投资标的位于北京市海淀区核心商圈内的写字楼资产,总建筑面积约为5.8万平方米,预计投资总规模约20亿元人民币。


“这个项目位于北三环附近,区位上很优质,按说拿到银行的开发贷是比较容易的,但项目方最终还是选择与朗姿韩亚资管合作,首先还是出于对我们专业性的认可,双方团队前期充分磨合,彼此都非常信任和了解;此外我们的外资背景也是项目方比较看重的,对于项目标的的资产质量和声誉提升都有积极作用。”


相比与资产端达成合作的“轻松”,真正难点在于如何快速响应外方LP的种种需求。由于中韩两国在文化和制度方面的差异,朗姿韩亚资管团队在沟通方面着实下了很大功夫,从早期跟进资产、精心打磨投资模式,到邀请第三方尽调、与韩方多次对接,包括为推动项目顺利进行,在可承受范围之内做出一定妥协。


“外资的特点是十分重视专业机构的意见,因此在沟通过程中,我们请了非常多的专业第三方机构,比如财务尽调、法律尽调、税务筹划都请了知名的机构,甚至还委托专业的咨询公司制作了关于北京写字楼市场的调研报告,大概加起来有六七个方案。因为涉及到资金出入境,外方会担心资金能不能顺利的进来,未来能不能顺利的出去,我们就会出具一个专项的律师意见,告诉他这个结构要怎么搭,其实外方会不停地有一些新的想法,我们要做的就是不断的通过科学专业的第三方意见去打消他们的顾虑,最终在四个月内就将项目成功落地,向外方展示了我们团队的专业性与协同性,也为他们带来了长期价值”。


比利润更重要的是现金流


投资关键在于风险与收益的权衡,而对于风险的评估和把控,也正是朗姿韩亚资管不同于国内其他资管机构的差异所在。


在袁怀中看来,投资最重要的不是利润,而是现金流。


“我们会从本源去看待投资,先有退出才能谈投资,所以投资必须要瞄准未来有流动性的资产。伴随长远流动性资产的价值增值过程,投资人才有可能实现回报,如果投进去的东西没有流动性,那就永远不可能退出。”


例如低能级城市的物业,随着区域城市化的进程和人口集中度的提升,低能级地区的土地会越来越不值钱,袁怀中认为,这种投资即使回报再高,投资人也不该去碰。“这样的资产未来是没有流动性的,想转也转不出去,一旦经济发生一些状况,租金水平下滑,你其实没有什么救济手段可以挽回损失。”


反之那些现金回报和资产流动性非常好,但是银行信托很难进入的项目,反而是极为优质的投资标的。“中国有很多项目其实不是基于风险本身定价,而是基于交易结构的复杂性进行定价,甚至同一个客户,同样风险条件,因为不同的机构来投,收益上的差异就会非常大,对朗姿韩亚资管来讲,这正是我们要寻找的特殊机会”。


“我们的投资风格是实质重于形式,非常强调把控实质性风险”,袁怀中坦言,“朗姿韩亚资管对风险的控制,比很多金融机构要严苛”。


投前详细考察,投后严格管理,这是朗姿韩亚资管的特有风格,公司的投后团队会对项目进行资金的封闭管理,要求交易对手定期提供报告及资金计划,并据此计算未来一段时间的现金流。


“如果没有通过朗姿韩亚资管的投后审核,项目资金一笔都出不去”,袁怀中坦言,“但这其实是非常考验我们的团队,因为如果审核太严,将会影响项目的效率和进度;但管控太松,又会增加项目风险。”


而在同交易对手进行严与松的博弈之中,体现的正是朗姿韩亚资管团队的专业判断力和风险管控力。


瞄准另类投资的时代机会


从最早的地产基金起步,经过四年多的发展,今天的朗姿韩亚资管已经成长为涵盖股权投资、夹层和信用以及不动产投资三个板块,管理规模靠前的综合性另类投资平台。


谈及朗姿韩亚资管夹层投资的核心策略,袁怀中归结为四个方面:多元化的投资策略、长期的经验积累、优质的客户和生态圈,以及持续创新的能力。


“我们的夹层基金IRR约17%左右,这个回报在业内还是比较高的;风险控制方面,目前到期项目都已经顺利退出。”


今天中国的GDP与美国差距已经逐步缩小,但是另类资产管理的总量与美国相比还有很大差距,对标海外市场,黑石、凯雷、阿波罗、KKR等大型私募管理公司的产品结构中,夹层及信用产品占比达到25%-50%,中国尚不足10%。


从这个角度来看,国内的夹层投资者们还有很长的路要走,“与广阔市场空间相比,大家其实都是刚刚出发,彼此的差距不大”,对此袁怀中表示,“未来更多的还是互相学习,一起把盘子做大。”


而在传统的住宅和商业地产之后,产业地产已经成为当下地产基金投资的重点方向,对此,朗姿韩亚资管不动产投资主要集中在物流地产和文旅地产两个方面。“一旦介入到产业或者产业+地产,经营难度就会成倍增长。商业模式的特征,经营的不确定性会让投资回报的过程发生很大变化。”


针对产业地产投资具有的期限长、难度大等问题,袁怀中认为首先要选择特别优质的合作伙伴。何为“优质”?就是那些“规模不一定大,但在细分领域内排名与运营能力领先”的头部机构。


2020年8月,朗姿韩亚资管与华熙集团共同设立发起文化体育产业基金,首支基金规模100亿元,借助华熙集团在文体产业领域的品牌影响力和运营管理优势,朗姿韩亚资管进一步强化了自己的“金融+产业”投资模式,以更全面布局在国内核心城市开拓优质项目。


袁怀中坚信,企业是一个生态系统,股东、团队、客户等都不可或缺,只考虑某一方面的利益而忽视其他方面的利益都很难实现可持续发展,因此,“多赢、增量价值分享是激励相容的唯一办法。”


站在未来看当下,股权投资聚焦科技创新、大健康战略


随着全球第四次产业转移浪潮,中国的产业链重心也逐渐由低端加工向高端研发与制造业转移,在新冠肺炎疫情和中美贸易摩擦的催化之下,这种转移正在被加速。


国家直接融资利好政策的接连出台、特别是注册制的实施,让一度沉寂的PE投资领域又重新喧嚣起来,特别是在朗姿韩亚资管聚焦的信息技术和医疗领域。尽管刚刚收获了两家科创板IPO,取得了可观的投资回报,但袁怀中对当前火爆的行情却有着清醒的认识。


“首先来说,我认为目前科技公司的估值可能存在一些泡沫,但这些泡沫某种意义上来说是‘好泡沫’,就像啤酒上漂着的泡沫。”


在袁怀中看来,和上一轮创业板的估值泡沫不同,现阶段的泡沫可以理解为是国家产业结构调整的必要成本。没有高回报的诱惑,就没法把优秀的人才吸引到国家和社会需要的科技领域;此外,泡沫也是相对的概念,事实上寻找、或者说创造出估值相对合理的资产也是投资机构的核心能力,某种意义上我们也正在享受着泡沫。


“现在每个项目在上投审会的时候,论证的一个核心问题就是,为什么这个项目我们认为可以获得超越市场平均水平的回报?在基本面的判断上面,我们认为优秀投资机构的做法其实是一样的,都是会遵循经典的自上而下和自下而上统一的评判标准;但在交易面层面,我认为朗姿韩亚资管是有自己的独特优势的,朗姿韩亚资管的核心投资团队都有很强的资本市场和投行背景,无论是在交易前端的交易机会挖掘,还是在交易后端的价值增值服务方面,都有着自己一套非常成熟的方法论,也非常受到客户的认可。”


而对于投资这门“生意”,袁怀中也有着自己的投资哲学,“投资中唯一不变的是变化,随着环境的变化保持持续迭代和变化,在迭代和变化的同时坚守自己的投资内核和投资底线就是我们的投资哲学”,袁怀中表示,比投资底线更重要的,是守住自己内心的底线,“与其说哪些我们不投,倒不如说哪些我们投,在投资领域选择上我们的策略是先痛快的做减法,再谨慎的做加法。毕竟社会的经济体量太大了,我们把自己看得懂的、已经逐步构建起门槛的领域做好,我们认为已经很好了。”


保持谨慎和克制,守住自己的能力圈,明白自己的能力边界,或许比能力本身更加重要。


正如芒格所说,你不配拥有一个观点,除非你能够比别人更好地反驳它。投资之残酷性或许就在于,一旦你走出自己的边界,在圈外采取行动,市场也许就能马上发现你的弱点,进而对你进行惩罚。


这或许也呼应了朗姿韩亚资管本身的企业文化——有情怀、有温度之外,更有边界。

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