浦赢投资总裁助理兼产业金融部总经理孔方正：国内房地产市场投融资的周期与趋势

上海浦赢投资股东来自于复星基金，也有山西的城市商业银行，主要业务是传统的债权投资业务，有夹层，第二是产业基金板块，第三是是股权投资；其PE私募投资主要集中在医疗和大健康板块，投资策略也是投资一些相对比较重要的比如医疗器械，以及最新的技术和领域，目前地产基金的板块累计投资规模是80亿元，医疗发行了4期累计投资5亿元。

目前中国地产的趋势深刻影响到行业从业者的业务，首先就周期而言，房地产周期短周期3-5年，长周期20年，去年2016年都是非常重要的一年，从短周期来看2015年9月份之前是短周期，然后到2017年底这是一个波谷的位置。长周期来看2016年15亿平方米，成交规模10万亿，这是一个高点，未来很长时间可能都是一个高点。其次房地产属性一定会回归到它的商业属性，从价格上来看，未来价格一定是久盘必跌，例如深圳新房价格已经连续三个月环比下跌，上海在不久的将来也会下跌。从供给和需求来看，房地产投资会下降，过去房地产融资筹集资金规模没有降低，唯独今年房地产数据在降低，说明企业的投资意愿在降低，整个行业的基本面在下滑。从资金供给来看，银行不能做配资了，信托某些方面也不能做配资了，基金融资的时候可能也会遇到问题，你募集资金的时候难度会增加。这就是国内房地产在未来的行业趋势，对房地产基金业务有一定影响——从过去的债转股，未来可能夹层或者股权为主——城市升级将会是一个新的增长点，这也是基于长周期而言，存量市场处于快速启动阶段，很多市场，像公寓市场，有产业园区的市场，有酒店，包括一些旅游地产等等，会是未来的重要机会。并购优化型基金是一个趋势，在国内PE基金先买资产通过资产管理公司优化自己然后退出，未来随着EIRs退出也会是一个重要的增长点，很多基金都会在这个产业有所布局。第二个增长点是产业升级，一些物业可以通过基金的形式取得，然后会有比较好的收益，这将是产业升级的增长点。第三是消费升级，消费升级未来的机会在于旅游地产，旅游地产在中国有非常多的产品，其中3+X产品只有万达、恒大等最牛的企业才能玩，或者国有企业资金规模非常大的企业才能玩，一般小企业进去可能就死掉了。很多旅游地产要做好只有两个产品：一个是ETF，比如说上海豫园，第二就是1+3产品，围绕一个小时经济圈布局的。类似于乌镇那样有景观驱动的，上海浦赢投资主要以面向包租的形式，把旅游景点周边3公里都包下来用这个模式操作，这符合商业升级的需求。