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中城投资张海泉:一城一策,从房地产到不动产

来源:融资中国  时间:2018-02-06 10:02  字号选择:

中国特色社会主义进入了新时代,中国经济发展进入了新常态,已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在此背景下,股权投资行业进入新时代。股权投资新时代,是顺应新时代发展,在十九大的发展框架下转换投资思路的新方略;股权投资新时代,是响应国家建设创新型国家,是对蜂拥而至异彩纷呈的机会把握;股权投资新时代,是行业“周虽旧邦,其命维新”的责任担当。


股权投资在供给侧改革下的背景下,如何帮助实体经济回归与振兴,VC/PE如何升级应对?同时,随着资金端向大机构倾斜和资产端的竞争;LP日趋机构化,过往的投资逻辑和赛道的重新考虑?在产业升级,一带一路和产业小镇利好下股权投资行业如何深化和创新?

   

2018年1月31日至2月2日,融资中国2018(第七届)资本年会在北京四季酒店隆重举行,来自政府机构、金融机构、投融资机构、第三方财富管理、以及热点、大型企业、上市公司齐聚一堂,共同探讨新时代背景下的股权投资行业趋势和方略。


(以下为1月31 日融资中国资本年会,中城投资总经理张海泉的主题演讲,未经本人审阅。)


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中城投资总经理张海泉


大家下午好,感谢朱总和融资中国,非常高兴跟大家分享我们的观点和策略。我们论坛的主题是基金是财富管理。那我今天讲的是我们的土壤和环境,讲讲中国的城市,讲讲中国的房地产,讲讲中国的房子。


总书记说过,中国梦就是满足人民的美好生活。美好生活在不同的阶段,不同时期有不同的表现形式和诉求。大家可以看,我们在座的各位已经脱离了温饱问题的阶段,甚至说到吃和穿很多人都在考虑怎么少吃的问题。

    

现在我们讨论更多的关键字是住和行,下午我重点讲讲关于住的观点。行,大家已经耳熟能详了,从共享单车到私家车,到各类公共交通,包括正在等待的FF91这是关于行的范畴。住和行向上走的时候我们很多人已经关注到生命的健康和生活质量,这个未来我们美好生活的方向。

    

改革开放2018年正好是40周年,40周年改革开放给大家带来哪些变化,我们看到在工业化领域,中国制造2025年和德国提出的以智能制造为主导的工业4.0,很可能很快实现。在市场化中国GDP超过12万亿美元,是美国的三分之二,是日本的3倍左右,外贸占比大概是25%左右,这是40年是呈几何数增长的。

    

关键我强调城市化,城市化是非常重要的命题,在市场化、工业化和国际化、城市化趋势当中,城市化是最核心,也是最复杂的东西。城市派生的投资需求是我们拉动经济的主要引擎。讲到城市化,首先要想到城市,我们把中国的城市一般分了五大类,这五大类里边前面不用多讲,都很理解,这52个城市是中国主要城市代表,节点城市主要是根据交通贡献和根据产业集群形成一些节点城市。特色城市,这里的特色城市主要是用来拉动的,大家非常熟悉的,但是城市规模并不大的城市,我们称之为特色城市。

    

再往下分类一下,统计方面的考虑,这五大类城市,其实就是中国目前能称之为中心以上城市的主要代表。这个城市化率20年的提高的轨迹,大家看20年里边增长速度很快,交易翻一倍,从1996到2016年,现在大部分是57%左右,这个数字有什么差别呢,一个有基本结论,当城市化率达到70%的时候才出现增速递减。


第二,跟大型发达国家相比,我们现在城市化率水平相当于美国上世纪三四十年代的水平。中国城市将按照基本上是一个等差序列在增长的方式,会有十年左右的持续增长,这也是我们说城市的机会和城市化的机会。


城市化低,还有一个表现,用这个指标体现,百万以上城市人口占总人口的比值,可以看到明显低于像跟我们现在目前在经济总量做比较的美国、日本和加拿大、英国这样的国家,说明实际上我们看到的,比如我们在北京、上海看到中国的城市很多。但实际上中国城市是缺乏的,城市化是不够的。

    

城市化最重要的几个要素就是四个字,“安居乐业”,能够有正常的工作就业,有正常的居住地方,没有居住就不可能乐业。讲讲关于中国居住的东西,从三个层次来讲,我们房地产高端市场有终端支持,低端保障,越往下走我们看到对租赁的需求越高。越往上走对商品房购买的需求越大。这是目前中国居住的情况。

    

新房销售在2017年又创新高,从2000年到2017年,17年时间增长了多少倍?销售额增长30多倍。但是这个速度是不是持续增长,得出结论有可能增长,但不会像这样高速增长,我们会是高位盘整。如果销售额没有大幅度增长的机会,我们的城市人口在哪里住?这是我们说城市租购并举的两类人群,非户籍常住人口未来是租赁的主要人群,原来可能是以购置商品房为主要居住手段,未来更多的人会住有所居。

    

北京和上海非户籍常住人口接近一千万人,大家算算城市商品房供应能不能满足需要?是远远不能满足的。另外一类是我们说的高效率人群,大城市,中心城市的高校毕业生是,他毕业以后,我们统计下来,大约会有30-70%的大学生留在当地城市就业,这些人不可能买起商品房,也是我们未来住有所居主要销售对象。


大家看看有两个城市,广州和武汉,在这两张表格当中的排名比较靠前,这也是为什么很多长租公寓的公司,现在把主要的客户定在这两个城市,并且在这两个城市大力发展租赁房的主要原因。

    

我们几个典型城市的近十年的人均可支配收入差不多都是在10-12%之间。大家看到租金收入比是每个城市还是有一些差别的。为什么苏州在二次产业,因为它第一轮城市产业已经比较落后了,在几年前提出来做二次产业的更新和升级。为什么很多产业的年轻人愿意在苏州生活,大家看到很明显,苏州住房的租金收入比是最低的,生活成本最低。但是整体来看,实际上中国这些城市的租金收入都有比较大的增长空间。一般来讲在美国大多城市的租金占到老百姓收入的40%-60%,在中国目前来看到30%已经是比较高的租金了。


一城一策这道题,是未来中国城市推动中国城市分化的主要的动力,中央政府提出来,每个城市,甚至在每个区域都可以制定自己的相关政策,这是一些案例,大概分这么几类。我们可以看到,可能未来中国房地产市场会像美国很多州一样,房地产市场政策,房地产指导政策,会有非常大的区别。甚至会有左右的区别,这个是我们分析城市,分析投资,分析人口迁移的一些主要分析手段。在一个城市里边,也会有比较大的区别,目前已经有很多城市制定了城市里边不同区域的房地产政策。


我们讲,从房地产到不动产,不动产这些常识,从它的价值来说,是我们老百姓真正的财产,是绝大多数家庭的最大奢侈品,从属性来讲是我们安居乐业的基础。说不动产产品本身来讲,它在销售端有限购限售的政策,也有长期投资的工具,长期投资而不是用来短炒的。

    

“好城市”的定义每个人都不一样,相信一说起某个城市来,都会有自己主观的观点和判断,这个城市好一点,那个城市差一点,这个城市人好一点,那个城市人好一点,实际上我们说好城市的定义就是古人所追求的逐水草而居。一个有水,有产业支持,交通发达的城市,很容易,一年形成城镇,两年成为一个城市,三年成为一个都市,这是我们说水草的作用。由产业带动下的交通通达的城市,也是我们投资商重点关注的区域。


有了产业和交通之外,我们要讲就是对人的服务功能。一个城市,最起码有三个条件才能成为一个好城市,并不是说城市越大就是越好的城市。宜居不用讲,宜商,大家在这里有好的商业环境,能赚到钱,有好的商业伙伴。宜宾,城市非常友好,能够让新来新到的客人感觉友好,这是我们讲的宜居,宜商和宜宾。


好房子我们用了林语堂先生的话,林中有宅,宅中有园,园中有屋、屋有有院,院中有树,树上有天,天上有月。我们说中国城市里的好房子,最起码有三个好的要素,好地段、好建筑和好服务,好地段并不是在市中心,而是这个地段的配套让我们感觉方便。好建筑是房子质量本身,目前中国运作居住的住宅的房子,大家可以看一看,想一想自己住的房子,三五十年后还能不能住,这是我们对好建筑的基本要求。


好服务就是以人为本,物业管理,经营管理,运营管理是不是好的感觉,自己的房子不住的时候是不是能够灵活的给他人使用,是不是能够给我们,包括养老在内的其他诉求带来更大的支持和帮助。


未来中国人口的迁徙一定会大幅度增加,主要原因一个是上学,一个是我们基于生活和工作的环境产生旅居和商务的需求。比如三亚,三亚就是典型的户籍人口远远少于它的常住人口。商务需求又分长期需求和短期需求,我们说迁徙最起码在三个月以上的迁徙,才叫真正流动。很多时候,比如跟嘉宾交流,很多时候在上海碰到很多北京人,在北京碰到很多南方人这就是商务的交流。


城市让生活更美好。我们更希望的是城市里边的人都能够不在因为居住而发愁,不在因为房子的质量而发愁,不在因为城市的功能而发愁。希望能够让更多的中国人分享我们的中国梦。

    

中城投资,我们是中城联盟创办的专业投资机构,实际上,现在累计投资超过一千亿人民币,管理大概300多亿。今天我讲的内容,实际上偏常识性的内容,时间有限,欢迎之后跟大家关于产品、业务、管理人的领域做更多的交流,谢谢大家。



关键词:房地产 
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