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论坛4:【产城融合与房地产基金专场】房地产基金与产城融合投资新机遇

来源:融资中国  时间:2018-03-08 14:03  字号选择:

产城融合如何协调城市和产业的匹配度?房地产基金在产城融合过程中的机遇和城市更新的增长点?PPP将带来怎样的投资机会?房地产基金如何利用自身基因进行多元投资?如何抓住产业小镇建设、一带一路机遇?

 

鼎信长城集团总裁王健飞(论坛主持人):

过去的2017年,对中国影响是非常深远的年份,在这个年份开了几次非常重要的会,最重要的是十九大,之后是中央经济工作会议。十九大里边提到了几个数据,首先第一个是在过五年中,我们中国城镇化的速度,每年以1.2%增长的速度,过往五年超过八千万农村人口成为城镇人口。十九大提出目标区域协调发展,构建都市圈为主大中小城市和小城镇协调发展的局面,这为我们产融基金和房地产基金提供了一个大方向就是围绕城镇化。我们关注到十九大召开前后,在前后将近一年的时间里,国家发改委层面发布了几个非常重要的区域规划。在2016年发布了京津冀规划,2017年发布了长三角规划,在现在大弯区规划说了很久但还没有落地,这为我们地产基金和房地产投资指明了方向,从我个人的角度来看,这些区域是我们投资的重点。

 

华晟基金董事长林竹:

华晟基金跟传统基金是不一样的,我们原来从中信地产运作到后来中国城市联盟的整体运作,华晟基金进行资本运作形成了创新的基金。这个基金模式叫做城市运营模式为基础的产融产城一体化基金。


过去四五年,中国房地产开发领域当中,确实出现了一些比较优秀的既能做产业园区,又能做传统的住宅商业配套的开发商。但是优秀的人并不多,从基金运作的角度,去投产城就更少了。在这个领域下华晟基金是探索者,而且也在近期项目当中获得一些突破。比如我们在宁波,在长三角弯曲南岸宁波做了一个中国云城的项目,在云城项目运作上我们完全以基金为主导,专门组建了两支基金去投,一支是物质性比较硬的基金叫做中国云城发展基金,主要投基础设施跟土地相关的业态,这涉及到基础设施。这块我们定义为产城融合基金。


另外一个基金是产融融合的基金。当你用基金的方式去投产城的时候,产融是绕不过去的,我们商业模式从基金运作很难融合在一起。一个基金公司,一个团队既要投产城,同时还要投产融,这个跨度是很大的,团队的能力,包括基金的收益,收益期望值跟它的匹配度,是完全不一样的。

 

国家田园综合开发项目评审专家刘天军:

我一直做三农领域方面的研究,农民、农村、农业。在座的三位大咖都是做资本的,资本是典型的爱富嫌贫的,所以商业如何运行的问题对我来说是需要学习的。


十九大报告提出七大战略,有两个方面:一个乡村振兴战略,一个是区域协调发展战略,我个人认为乡村振兴战略和区域协调发展战略,是七大战略的两翼。这两个方面建设,我们还是存在问题,比如我研究的领域,田园建设的问题,包括怎么样运作,资本如何下乡,农民增收,企业增效等。


我个人觉得产城融合一个是城市的产业,第二是产业城镇化的问题。我们现在是新兴城镇化,我们现在走的道路跟过去不一样,过去先盖楼,产业没有起来,形成了空城。现在新兴城镇化先有产业这样自然而然就形成起来了。


我个人觉得产城融合有两点,第一点一定要定位准确,一定要找准特色产业。现在国家产城融合要聚焦特色产业,凸显特色产业、放大特色产业。第二产业加上文旅加上新兴城镇化,充分挖掘当地文化和旅游,然后田园化和社区田园化,农村是个好地方,农业是好产业,农民是好职业。走新兴城镇化的道路,走产城融合一定是这样的。

 

信业基金首席执行官李根:

私募基金这个行业,主要工作是连接资金、资本和资产。但是国内私募基金,连接的纽带不够,资金银行的基金,高净值基金,资产现在投出去的很多是房子,我们发现好像缺了点什么。缺的是什么呢?从单一项目来讲,缺的是项目和运营。


我们讲产城结合,为什么要提这个概念,无非就是前面结合的不好,出现很多空城、尾城,无论政策导向的也好,还是经济导向的也好,还是房地产开发导向也好,没有解决一个很重要的问题就是内容和运营的问题,先把房子盖起来,把地批出来但是产业没有进来。


房地产开发很核心的逻辑是人的逻辑,需要产业把人吸引过来,固化在这里,才能把城镇化实际落实,形成真正的园区、社区,新的居住,现在新的房地产开发商也在做尝试,有一些尝试公司做的很早。从房地产开发商转型为城市运营商,或者城市综合服务商,解决的就是内容就是运营。


回到房地产行业本身,其实很多成熟市场的基金赚的是周期的钱,但是我们国内短期的投资,最怕的就是周期。我们要慢下来,在这个过程中才能赚到周期的钱,才能把专业能力融入到基金当中去,回归投资的本源。

 

新沃集团创始合伙人邢凯:

我们产城结合里边有三生:生产、生活、生态,三者要平衡,我们提到的产城结合,以城促产,以产兴城这样的产城结合,我们在城市里边做到生活、生产、生态达到完美的平衡。主要生活矛盾进行转移的时候就提出了一些新的要求,几个必备的要求第一互联网化,大家可以进行远距离办公。第二高污染高集中度的产业低端制造业脱离了东部沿海地区。第三整个高铁交通达到了非常好的情况。所以中国现在首一批特色小镇全部集中在东南沿海,他们有什么特点,现在沿海支柱产业以高端制造清洁化工,以互联网三大行业为支柱行业,这三大行业比较容易形成城镇化,分散化和生态化的情况。


新沃集团从去年开始关注这个问题,但做产城结合肯定需要大的资本。原来的房地产商会造好房子,提供良好的交通设施和辅助设施,但是现在情况已经变了。新沃去年也试点了小的项目,在河南、广西、合肥,我们三个项目整体运营模式,我们结合当地的情况负责为政府招商。在当地引进了一个医药产业城,每年给政府贡献5-10个亿的利润,这样政府可以引进来,我配套给你住宅地,这是安徽的项目。政府给地的先决条件有了,而且产业人口也会大量的聚集在这儿来,很方便我们后续的房地产开发和运营,在这种情况下,一般当地政府给我们地价是300万一亩,我们去拿是十分之一,30万一亩,这样之间就有很大的利润空间了,我们利润空间投到我们产业里。

关键词:房地产基金 
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