鼎家危机暴露风险,互联网长租公寓或引发大规模危机

2018-08-28
来源:DoNews

前一段时间,因为长租公寓导致的房租暴涨引发各方关注,大众对互联网资本进入租房市场,炒高房价进行声讨。而紧接着,鼎家的危机就浮出水面,同样是长租公寓模式,同样是高价收房,装修后转租,鼎家为何就破产了?在这种破产背后,又蕴含着哪些风险呢?

一、长租公寓的模式

所谓长租公寓,看似是顺应国家发展租赁市场的号召,实际上一个是与房地产、互联网、金融都有关系的一个行业。

做长租公寓的企业,首先把市场上的出租房源收购下来,与房东签订长租数年的协议,但是房租是季付。

然后,企业对房屋进行简单装修,提升房屋的卖相,把房子分割成单间,转租出去,赚取差价。

而当租客上面要租房的时候,长租公寓开始于金融企业联合起来,让租客交一年的房租,租客当然没有那么多钱,那就办理一年的房租贷款,并承担利息。

最后结果,就是做长租公寓的企业,租来房租后,三个月向房东支付房租。

但是,它租出去一间,就要收1年的房租,事实上多获得了9个月房租的使用权。

而租客看似一个月一个月交贷款,实际上,无论他租房不租房,都背上一年期的贷款,每月还款。这里不仅有利息问题,他还承受了巨大的风险。

房东看似拿到一份长租合同,但是他收钱是季收的,如果经营长租公寓的企业违约,房东出来押金并没有太多制约手段。

对于长租公寓的经营者来说,这种模式的优势是可以提前获得9个月的房租,用这9个月的房租去收购更多的房源转租,快速扩张。

理论上,只要长租公寓的经营者能够把房子不断转租出去,它就可以无限扩张,最终大规模垄断市场上的房源。

二、长租公寓模式的巨大的风险

目前长租公寓的经营模式,理论上是存在漏洞的。尽管,长租公寓的经营者与房东签订的是多年的租赁合同。但是它付款是季度付款的。

如果长租公寓的经营者违约,理论上它租了三年房子,五年房子,但是房东可以把房子收回来,长租公寓的经营者实际上并不拥有房子的三年、五年使用权。

但是,当长租公寓的经营者把房子租给房客的时候,它通过贷款的模式,收的是年租金。

就是说,一家长租公寓的经营者,3000元一个月租了一个套二的房子,隔离成三个单间,每间租1500元。

三个房客租房后,长租公寓的经营者立即就能拿到54000元的现金。

而它只支付给房东三个月房租9000元,一个月押金3000元。他有42000元现金可以动用。

如果这家长租公寓的经营者立即宣布破产跑路,对房东和房客违约,那么他就有了42000元的利润。

而如果它老老实实经营长租公寓,一个月赚1500元的差价,再扣除人工、广告、运营费用。一个月纯利500元。那么它要7年才能赚到42000元。

如果,这家经营者在三个月内有1000套房源,哪就是4200万利润。

所以,长租公寓的模式蕴含巨大风险,对经营者来说,在三个月内尽可能扩张,获得最多的房子,然后跑路,就有高额利润。

而房东、房客、贷款方就会产生各种纠纷,房东要收房子,房客已经交了1年的房租,而且是贷款交的,被赶出去也得还款,贷款方对人不对房子,你被赶出去和我没关系,我的贷款已经给你了,你用来交房租了,你就要还款。

最后,倒霉的房客花了1年的房租,交利息,只能住三个月的房子。

这种情况大面积出现,无疑会大大增加社会的不稳定因素。

三、政府必须监管租金贷

鼎家从目前的情况看,是什么问题还说不清楚,鼎家自称是快速扩张,经营不善导致资金链断裂,这是可能的。

如果,一家企业只是大量收房,但是房子没有转租出去,那么就无法受到房租,贷款也无从贷起,确实存在资金链断裂的可能。

但是,长租公寓加贷款的模式本身是蕴含巨大风险的,就是资金链不断裂,跑路风险也很大。

所以,政府必须对这种产品进行干预。

租金贷的风险出在期限套利上。

长租公寓的经营者其实是二房东的角色,它无论签了多久的合同,它的实际使用权是看房租支付情况的,它是房租季付,实际只有一个季度的使用权。

而它通过贷款模式一下收了一年的房租,有9个月的房租,它实际上是在套利,一旦跑路就成了纯利润。

所以,政府必须对这种房租贷加以监管,房租贷款不是不行,但是不能存在套利跑路的风险,长租公寓的经营方给房东季付,那就只能收取租客三个月的房租或者房租贷款。

租客也要提高警惕,长租公寓也是二房东,它跑路了,风险都是你的。

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