黑石又出手了。
近日，据《华尔街日报》报道，私募巨头黑石集团（Blackstone）以约1.3亿美元的价格，收购了位于旧金山757 Market Street的四季酒店（Four Seasons Hotel San Francisco）。
交易前，该酒店由Westbrook Partners持有。Westbrook Partners是一家综合性的房地产投资管理公司，主要从事房地产开发、投资和管理业务。
据悉，这一成交价格较卖方2024年挂牌时的1.8亿美元要价下调约28%，亦低于2016年市场高峰期的估值水平。
折扣率28%，黑石果断买入
2024年，Westbrook Partners放盘时标价1.8亿美元，但受旧金山市中心办公空置率仍高达28%（2025年第三季度CBRE数据）、国际商务旅客恢复慢于预期等因素影响，潜在竞购方出价普遍保守。
经过两轮秘密竞价，黑石以“快速交割+免除售后回租条款”胜出，最终议价区间锁定1.25-1.30亿美元，对应EBITDA倍数约12-13倍，低于同期纽约同档次交易的14-15倍。
此次交易，黑石将以旗下酒店投资平台BRE Hotels出任收购主体，支付方式为全现金。对应277间客房，折合单房价格46.9万美元，低于旧金山高端酒店2014-2018年单房均价70-90万美元区间。
本次收购为黑石近10年来首次在旧金山买入酒店资产，上一次还要追溯到2013年联合收购君悦Union Square 75%权益。
潜在“现金牛”，标的为金融区“塔尖”资产
资料显示，此次标的757 Market Street建成于2001年，地处金融区与Union Square交界，步行5分钟可达Westfield购物中心、Salesforce Tower与联邦储备银行，商务客源密度高。
酒店楼高12层，可售面积33.4万平方英尺，客房平均面积480平方英尺，高于旧金山奢华酒店均值430平方英尺；配套包括米其林推荐餐厅“ Seasons ”、12间会议厅及总计1.1万平方英尺会议面积，最大宴会厅可接待800人。
2017年，由Westbrook主导斥资4,200万美元翻新客房与公区，2022年再投入600万美元升级暖通系统，以满足加州能效新规。
2019年酒店RevPAR为468美元，入住率82%，为全市最高；2021年受疫情叠加公共安全事件冲击，入住率跌至46%，RevPAR仅67美元。
到2025年，虽然前九个月（1-9月）入住率已恢复至70%，但RevPAR依然只有157美元，与2019年相比仍有约20%缺口。不过，好消息是——复苏斜率已领先市场平均。
此次以1.3亿美元拿下旧金山四季酒店，黑石不仅抄到28%的价格折扣，更抢在2026-2027年大型国际赛事前卡位复苏周期。若其运营改造如期兑现，该标的有望成为黑石酒店基金在北美西海岸的“现金牛”。
“低买高营”，2025黑石继续扫货全球酒店
作为全球酒店投资领域的重要玩家，2025年黑石的策略是“以折扣价买入困境资产-品牌升级-运营提效-3至5年退出”，IRR目标为11-13%。这一数字显著高于其opportunistic地产基金历史均值9%。
截至发稿，PE星球关注到，黑石在全球酒店领域频频出手，除了本次旧金山项目外，黑石在亚太市场、北美其他地区、以及欧洲地区都有布局。
首先是亚太地区。以日本市场为例，黑石选择继续重仓。
1月，黑石以4000亿日元（约27亿美元）从三井不动产接盘东京Garden Terrace纪尾井町综合体，包含五星级“皇家花园酒店”212间客房及甲级办公6.1万㎡，为日本酒店史上最大单笔交易。
12月，再以约200亿日元收购冲绳丽思卡尔顿酒店与那霸希尔顿逸林酒店，合计客房527间，至此黑石在日本已持有20家酒店，资产总值逾5,000亿日元，年NOI规模约300亿日元。
而在北美地区尤其是美国本土，黑石的策略是——聚焦门户城市“困境折价”，说白了就是抄底。
5月，黑石通过旗下酒店投资平台BRE Hotels，以1.75亿美元收购纽约切尔西区Kimpton Eventi Hotel（292间客房），单房价格60万美元，较2016年成交折价约24%。收购完成后，黑石还计划追加4000万美元改造客房与顶层酒吧，预计2026年重新上市。
再加上完成本次旧金山四季酒店交易后，黑石在美国的酒店资产规模将上升至约42亿美元，涵盖6,800间客房，品牌横跨万豪、希尔顿、洲际与四季。
与北美、亚太区频频收购酒店相比，黑石在欧洲的策略给市场的感觉是——偏好度假村，且相对求稳，即择机而动。
3月，黑石与西班牙Palladium Hotel Group联合收购伊比萨Hard Rock Hotel，作价2.4亿欧元，计划2026年翻牌为“ME Ibiza”并扩建海滩俱乐部。
9月，传出其正就收购希腊克里特岛五星级度假村（450间客房）进行排他谈判，市场估值约6.5亿欧元，若落地将成为黑石在南欧首个全包式度假村资产。
2025年，黑石用“门户城市豪华资产+折扣收购+运营增值”的组合拳，再次验证了其在全球酒店投资领域“低买高营”的playbook。